عقار المساعد العربي - المنتدى العقاري

قطاع الإسكان الأمريكي بين مطرقة الإيجار وسندان الملكية
الائتمان الرخيص يحوّل حلم شراء منزل إلى كابوس

سوزان كابنر
بوجود طفل في البيت، وآخر على الطريق، بدأ إلسي ومورغان ريتشاردسون من مدينة آيداهو فولز بولاية آيداهو بالتطلع إلى شراء منزل خلال فصل الربيع الماضي. وتقول ريتشاردسون البالغة من العمر 26 عاماً: ''إنك تتزوج، وتنجب أطفالاً، وتشتري منزلاً، وهذا هو ترتيب الأشياء.''

كان شراء منزل بمثابة طقس للعبور لنحو ثلثي السكان الأمريكيين منذ ستينيات القرن الماضي. ولكن حين تحول حلم الملكية إلى كابوس بالنسبة للمقترضين الذين، بسبب الائتمان رخيص الثمن خلال الفترة الأخيرة، أقلقتهم المنازل التي لم يكن بمقدورهم دفع ثمنها حين بدأت الأسواق بالانهيار قبل أربع سنوات، أعاد المسؤولون الحكوميون التفكير جدياً للمرة الأولى منذ عقود في السياسات التي عززت فكرة أن تكون ملكية المنزل من حقوق الميلاد الوطنية.

يقول رافائيل بوستيك، المسؤول رفيع المنصب في وزارة الإسكان والتطوير الحضري: ''يجب أن تكون أهداف سياسة الإسكان أن يعيش الناس في منازل جيدة، وليس أن يكونوا مالكين للمنازل بالضرورة.'' وتختلف وجهات نظر بوستيك عن وجهات نظر إدارتي الرئيسين جورج دبيلو بوش، وبيل كلينتون، اللتين حاولتا توسيع نطاق ملكية المنازل. ويقول بوستيك: ''نريد ملكية منازل مستدامة، وليس مجرد ملكية منازل من أجل الملكية فقط''.

انخفضت فعلياً معدلات ملكية المنازل عن ذروتها في فترة قبل الأزمة، ومن شأن المزيد من التراجع في تلك المعدلات أن يكون مدمراً للديمقراطيين في الوقت الذي يتجهون فيه نحو إجراء انتخابات منتصف الفترة في شهر تشرين الثاني (نوفمبر). وهناك نحو 10 في المائة من المقترضين متخلفين 90 يوماً على الأقل عن سداد قروضهم العقارية كمعدل بين مناطق انتخابات الكونغرس، وهذا أكثر بحوالي مرتين ونصف المرة من معدل يوم الانتخابات لعام 2008، وذلك وفقاً لدراسة أجراها بنك دوتشيه. وتميل المناطق الانتخابية للديمقراطيين إلى أن يكون المقترضون فيها أكثر تعثراً من المناطق الانتخابية للجمهوريين، الأمر الذي يشير إلى احتمال أن يواجه الديمقراطيون غضباً أكبر من جانب الناخبين بسبب الإسكان.

وفي الوقت ذاته، تتعرض إدارة أوباما إلى ضغوط متزايدة لمعالجة مشكلة الإسكان، بينما تواصل خسائر دافعي الضرائب الانتفاخ في ''فاني ماي''، و''فريدي ماك''، المنشأتين اللتين تدعمهما الحكومة، وتدعمان سوق القروض العقارية بشراء، أو ضمان، جميع القروض الجديدة في الغالب التي يتم إصدارها في الوقت الراهن. ويتوقع أن يزداد الجدل سخونة في مؤتمر وزارة الخزانة الأخير الذي جمع خبراء من القطاعين الخاص والعام – بما في ذلك تنفيذيي البنوك، والعلماء، ومديري مجموعات التخطيط الحضري – ويستمر في التسارع حتى فصل الخريف، في الوقت الذي وعد فيه العديد من زعماء الكونغرس بجعل إصلاح قطاع الإسكان أولوية تشريعية.

في أستراليا، وإيرلندا، وإسبانيا، والمملكة المتحدة معدلات أعلى من أمريكا من حيث ملكية المنازل، وعلى الرغم من أن هذه البلدان عانت من انهيار فقاعة الإسكان، لكن لم يعان أي منها بالقدر الذي عانت منه الولايات المتحدة. وأحد أسباب ذلك هو أن مشتري البيوت الأمريكيين لديهم إمكانية أكبر للحصول على الائتمان رخيص الثمن الذي ولدته آلة التورق في ''وول ستريت''، والتي عملت على تحزيم القروض العقارية، التي يعتبر عدد كبير منها من فئة الديون عالية المخاطر المقدمة إلى ضعيفي الملاءة، وتحويلها إلى سندات وبيعها إلى مستثمرين في شتى أرجاء العالم.

لكن، يشير المحللون كذلك إلى السياسة العامة الأمريكية التي دفعت باتجاه ملكية المنازل على حساب التأجير. وعبثت المملكة المتحدة بفقاعتها الخاصة التي حفزتها سياسة حقبة تاتشر، حين ساهمت الحسومات بجعل شراء المنازل التي يطورها مجلس الإسكان العام أمراً ممكناً من قبل المستأجرين متدني الدخول. ولكن حكومة العمال التي حكمت منذ عام 1997 حتى أوائل هذا العام، لم تجعل البرنامج من أولوياتها، وفي عام 1999 ألغى غوردون براون الذي كان وزيراً للمالية في ذلك الحين، التخفيضات الضريبية على القروض العقارية. وخفضت كذلك البلدان الأوروبية الأخرى، مثل ألمانيا، من حجم المساعدات لملكية المنازل، وفقاً لهانز جوتشم دوبيل، مؤسس فينبولكونسلت Finpolconsult، الشركة الاستشارية في برلين، ولكن، ما زال المشترون الأمريكيون مؤهلين لائتمان ضريبي مربح على فوائد القروض العقارية. ولأن تمويل القروض العقارية الأوروبية يميل إلى أن يكون من جانب البنوك، فإنها غالباً ما تطلب دفعات أولى أعلى من القروض الأمريكية التي تدعمها الحكومة.

يقول دوبيل: ''تخلى الأوروبيون عن فكرة أن بإمكانك أن ترفع معدل ملكية المنازل بشكل مصطنع. وهذا درس ما زال ينبغي على الولايات المتحدة أن تتعلمه.''

طالما دعم صانعو السياسة في الولايات المتحدة مزايا ملكية المنازل، بما في ذلك تأسيس مجتمعات أكثر أمناً واستقراراً. وحتى أن الدراسات أظهرت أن أداء أطفال مالكي البيوت أفضل في المدارس من أداء أطفال المستأجرين. ولكن يبدأ الآن بعض الباحثين في إعادة التفكير في تلك الافتراضات، ويجادلون بالقول إن مجمتع المستأجرين يمكن أن يكون مستقراً كذلك طالما يتم تشجيع أولئك المستأجرين على البقاء في العقارات التي يستأجرونها لفترة طويلة. وتعتبر مدينة نيويورك التي فيها أعداد كبيرة من المستأجرين، ومجتمعات بذهنية مدنية كذلك، مثالاً ممتازاً على ذلك. ويقول دين باكر، المدير المشارك لمركز أبحاث الاقتصاد والسياسة، المؤسسة الفكرية اليسارية: ''أن مزايا ملكية المنزل مجرد أسطورة إلى حد كبير''.

كانت الحجة الأخرى لملكية المنزل أنها استثمار محض. فلماذا هدر الأموال على الإيجار في الوقت الذي يمكنك فيه امتلاك منزلك، وفي الغالب مقابل أقساط شهرية مماثلة؟ وفي حين ارتفعت اسعار المنازل في الولايات المتحدة خلال العقد الماضي، إلا أنها ازداد في الأجل الأطول عموماً بحوالي 1 إلى 3 في المائة سنوياً، أو ليس أكثر من معدل التضخم. وفي هذا الخصوص، كانت الأسهم ستولد عائداً أعلى بكثير، إذ تبلغ قيمة استثمار مقداره مائة دولار في الإسكان في عام 1993 الآن حوالي 178 دولاراً، بعد التعديل لأغراض التضخم. وسوف تكون قيمة استثمار مماثل في الأسهم حوالي 932 دولاراً بحسب قيمة الدولار في يومنا هذا، وفقاً لروبرت شيلر، اقتصادي جامعة يال. ولا تدخل المقارنة في الحساب توزيع الأرباح أو استخدام الديون.

يشتمل شراء منزل على رسوم قانونية كذلك، وتكاليف أخرى. ولكي تتم استعادة مثل تلك التكاليف، ينبغي أن يبقى المالكون في منازلهم فترة خمس سنوات على الأقل – وهذا في سوق طبيعية، وليس في سوق تراجعت فيها الأسعار بنسبة 30 في المائة منذ عام 2006، بحسب تقديرات باكر.

بدأ بعض المسؤولين الحكوميين في التقليل من شأن منافع ملكية المنازل. وجادلت كارن بينس، كبيرة الباحثين لشؤون الأسر والعقارات في الاحتياطي الفيدرالي (البنك المركزي)، أثناء حديثها في شهر كانون الثاني (يناير) في مؤتمر الاتحاد الاقتصادي الأمريكي بالقول إن المنازل كانت استثماراً سيئاً. وأكدت أنها كانت تتحدث بالنيابة عن نفسها، وليس نيابة عن الاحتياطي الفيدرالي، وقالت إنه على النقيض من الأسهم والسندات، كانت المنازل أصلاً لا يمكن تقسيمه. وقالت: ''لا يمكنك أن تقطع شريحة من حمام منزلك وتبيعها''. ولأن أسعار المنازل كانت مرتبطة بشكل وثيق بسوق الوظائف، فسوف يكون ما يرقى إلى أكبر أصل مالي لمعظم الناس مجرد تراجع في القيمة تماماً حين يكونون في أقصى الحاجة إليه.

هنالك جانب سلبي آخر للمساعدات السخية التي تم تقديمها إلى مالكي البيوت، وعلى وجه الخصوص أن الولايات المتحدة تستثمر على الأرجح القليل للغاية في مجالات مهمة أخرى مثل التعليم، والبنى التحتية، والتكنولوجيا. وفي ذروة فقاعة الإسكان في عام 2006، على سبيل المثال، كانت القروض العقارية تشكل قرابة نصف جميع الديون الأمريكية التي تم إصدارها في ذلك العام، حوالي ضعف المعدل العادي تاريخياً، وفقاً لشركة هافر أنالاتكيس. ويقول بيل غروس الذي يشغل منصب مدير أكبر صندوق سندات، بصفته مؤسس صندوق بيمكو: ''لقد بالغنا في استثمارتنا في قطاع الإسكان، وأهملنا الاستثمار في التعليم والبنى التحتية. وعلينا أن نعيد التركيز على إنتاج ''أشياء'' بدلاً من إنتاج منتجات مالية ومنازل.''

ألمح مسؤولو الإدارة إلى أنهم يخططون للقيام بذلك بالضبط، بتقليل جزء من الدعم المقدم إلى قروض المنازل التي تدعمها الحكومة من خلال إجراء إصلاح شامل عريض النطاق لتمويل قطاع الإسكان.

لكن يحذر المحللون من أن تغيير الاتجاهات سوف يكون صعباً. ومن شأن المزيد من التراجع في اسعار المنازل أن يزعزع استقرار التعافي الاقتصادي الذي بدا بالتراجع لتوه . ويضيفون قائلين إن على الحكومة أن تفعل المزيد لتشجيع الإيجارات معقولة الأسعار، مثل توفير ائتمانات ضريبية، وحوافز أخرى لتأمين التمويل لهذه الأنواع من التطورات. ويقول بوستيك، المسؤول في وزارة الإسكان والتطوير الحضري: ''إننا نبحث عن طرق لجعل ذلك فعالاً على نحو أفضل.''

على الرغم من أفضل النوايا، حسبما يحذر بعض الخبراء، إلا ان الاقتصاد الأمريكي أصبح مدمناً على المستويات العالية لملكية المنازل بشكل مصطنع، ويمكن أن تنتج عن أية محاولة لفطم نفسه أعراض انسحابية مؤلمة.

وجد ريتشاردسون وزوجته، من آيداهو فولز في النهاية بيت أحلامهم في هذا الصيف، وهو عبارة عن منزل بخمس غرف نوم، وحمامين، على الطراز الاستعماري، والذي أصبح في حالة حبس رهن، وتم عرضه في السوق مقابل 106 آلاف دولار. وكان الزوجان يدخران مبلغ 3*500 دولار للدفعة الأولى، الأمر الذي يجعل المنزل في العادة خارج نطاق السعر الذي بمقدورهما دفعه. غير أن برنامجاً جديداً وفرته وكالة الإسكان في ولاية آيداهو أتاح للزوجين شراء المنزل بدفعة أولى مقدارها ألف دولار. وإذا تخلف الزوجان عن سداد القرض، فإن دافعي الضرائب سوف يدفعون مقابل الفاتورة من خلال اتفاق مع ''فاني ماي'' التي وافقت على إعادة شراء القروض من البرنامج طالما لن يتخلفا عن الدفع في غضون ستة أشهر من الإصدار.

قالت سوزان سيمبا، مديرة الإقراض في اتحاد الإسكان والتمويل في ولاية آيداهو، والتي تدير البرنامج، إنها تتوقع أن يكون معدل التخلف عن السداد وفق المبادرة الجديدة حوالي 7.5 في المائة. وهذا المعدل أدنى من المعدل على القروض التي تضمنها سلطة الإسكان الفيدرالية التي تساعد المقترضين من ذوي الدخول المتدنية بطلب دفعات أولى تبلغ 3 في المائة فقط، ولكنه أعلى من المتوسط الوطني للقروض التقليدية بأقساط أولى تبلغ 10 في المائة أو أكثر.

يقول الخبراء إن هذا البرنامج يشابه السياسات التي أدت إلى الفوضى في قطاع الإسكان في المقام الأول. ويقول دانيلو بيليتير، مدير الأبحاث في تحالف قطاع الإسكان الوطني لمتدني الدخل: ''ما لم يعد الاقتصاد قوياً باندفاع، فإن أسعار المنازل في العديد من هذا المناطق سوف تواصل الانخفاض، وسوف ينتهي الأمر سريعاً بأولئك الناس الذين وضعوا بعض النقود جانباً، دون أية ملكية على الإطلاق. وبحسب السياسات، فإن الأمر ذاته على نحو أكثر''.