التنظيمات الجديدة للسوق العقاري لا زالت حبراً على ورق..

التنظيمات الجديدة للسوق العقاري لا زالت حبراً على ورق.. ونحتاج لمؤسسة حكومية تعنى بالقطاع

اعتبر أن اعتماد "الرهن العقاري" هو السبيل نحو تيسير تملك المساكن.. سلمان بن سعيدان:



اعتبر خبير عقاري أن مستقبل السوق العقاري في السعودية، واعد جداً، على الرغم أنه لا يزال يواجه تحديات حقيقية إلا أنه سوق آمن ومستقر، معتبرا أن أكبر تحد يواجهه حاليا هو الفجوة في الوحدات العقارية بين العرض المحلي وحجم الطلب المتزايد. وقال الأستاذ سلمان عبد الله بن سعيدان، العضو المنتدب لشركة أكار للاستثمار العقاري، ورئيس مجلس إدارة كولد ويل بانكر السعودية، أن الشركات العقارية السعودية قادرة على إقامة المشاريع الكبرى مثل مدينة الملك عبد لله إذا أعطيت الفرصة، إلا أنه اعترف أن وجود شركات منافسة يعطى قيمة أكبر للسوق، كما أن دخول الشركات الأجنبية ترجمة واقعية لاتفاقية منظمة التجارة العالمية، معتبرا دخول شركة اعمار أو غيرها من الشركات غير السعودية يخلق نوعا جديداً من المنافسة، التي تركز على النوع أكثر من العدد. وحول التنظيمات الجديدة للسوق العقاري المعلنة أخيرا، قال ابن سعيدان أنها لا زالت حبراً على ورق ولم تلمس حسناتها أو سيئاتها، فهي خطوة جيدة في الوقت الحالي.
ورفض الضيف الإجابة عن سبب ابتعاده عن اللجان العقارية، قائلا: اسألوا الغرفة التجارية والمسؤولين هناك عن عدم تواجد العقاريين وليس سلمان بن سعيدان وحده في عضوية الغرفة نفسها، والحمد لله خدمتي لبلدي لن تنحصر في الغرفة..فإلى محصلة الحوار:


"الرياض" : هل تتوقع أن يعود السوق العقاري بعد ركود شبه تام في الفترة الحالية إلى نشاطه على المدى القريب؟
- عودة السوق قادمة لا محالة، ولكنها عودة ترتبط بعدة عوامل أهمها تفعيل الأنظمة الجديدة، مثل نظام المساهمات العقارية الجديد الذي من دون شك سيقود إلى تلافي الفوضى في طرح المساهمات العقارية من قبل بعض المكاتب أو الشركات العقارية الناشئة التي كانت تتنافس فيما بينها في حجم الأرباح المعلنة قبل تصفية المساهمة، وفي الوقت ذاته، تزيد هذه التنظيمات من ثقة المواطن في المساهمة نظرا للاشتراطات التي وضعها التنظيم من أجل التثبت من مصداقية الجهة التي تطرح المساهمة، وما أتمناه حقيقة وأرى أنه سيساهم بإذن الله في نشاط السوق العقارية، وقبلها في توسيع تملك المساكن للمواطنين، هو اعتماد نظام الرهن العقاري وتهيئة الأرضية القانونية كذلك للمؤسسات التمويلية والبنوك للإقراض.

"الرياض": ما توقعاتك لمستقبل سوق العقار في المملكة؟
- مستقبل السوق العقاري، واعد جداً، ونحن الآن في بداية الاتجاه إلى الصعود، وهو ما يبشر بالخير، ونشاهد بوادره في نمو الطلب على التجاري بداية بطريق الملك فهد في مدينة الرياض الذي تجاوزت اسعاره حاجز ال 30الف ريال للمتر وكذلك اسعار الايجارت للمكاتب بعد الانضمام لمنظمة التجارة العالمية التي قاربت حاجز ال 2000ريال للمتر سنويا. وعلى الرغم من أن السوق العقاري و السكني بشكل خاص يواجه تحديات حقيقية، إلا أنه سوق آمن ومستقر، والتحديات التي تواجهه في حالة ما فاق حجم العرض المحلي حجم الطلب على العقارات فيها، وهو الأمر المتوقع في الطفرة السكانية التي تعيشها البلاد، ولكن من خلال الدراسات السوقية نلاحظ أن هناك نقصاً في العرض من الوحدات السكنية لذوي الدخل المحدود، ويتوقع ارتفاع أسعار العقارات في الفترة المقبلة. وفي الوقت الحالي نحن بحاجة إلى تطوير أدواته بشكل أو آخر، كي تناسب السوق الذي يعتبر ضخماً جدا وبحاجة إلى نمو لأنه ظل فترات طويلة جدا تحت تأثيرات كثيرة فهو لم يتطور بحسب الاحتياج الحقيقي والفعلي للبلاد، وكانت منتجات الأراضي في السنوات الماضية لا تلبي الاحتياجات الحقيقية التي يرغبها المستهلك، حيث غلب عليه جانب المضاربات، لكن يبقى السوق العقاري السعودي مطمئناً جدا وليس هناك أدنى شك في عودة نشاطه لكنه يحتاج إلى تطوير في آلياته.

"الرياض": ما رأيك في ما تقدمه اللجان العقارية السعودية؟

- اللجان العقارية لا زالت تبذل جهوداً وتقدم أفكاراً جيدة، لكن بحكم نقص الصلاحيات التنفيذية لا تزال جهودها دون المستوى المأمول، وأمامها تحديات كبيرة ودائما ما تسعى لتقديم دراسات ونصائح سواء للسوق أو الجهات ذات العلاقة لكن هناك عوائق في أنها ليس لها سلطة في السوق رغم محاولتها للقيام بهذا الدور، حيث انحصر دورها بتقديم النصائح والبحوث والاستشارات.

"الرياض": طالبت اللجنة الوطنية العقارية بتوحيد المعارض العقارية... ما رأيك في هذا التوجه؟

- توجه جيد، ونتمنى تطبيقه، لأن توحيد المعارض سيعود بالفائدة على الجميع، وهو مطلوب خصوصاً في دولة بحجم السعودية، ولكن - في اعتقادي - يمكن أن تتحقق فائدة مضاعفة من هذه المعارض لو توحدت الجهود بين شركات المعارض من أجل أقامة تظاهرة عقارية كبرى في المدن الكبرى بالتناوب، على أن يصاحب فعاليات المعرض إقامة ورش عمل وحلقات تدريب وندوات تتناول القضايا المهمة التي تهم السوق العقارية مثل مشكلة الإسكان والتمويل والتقسيط العقاري والتطوير العقاري والتسويق.

"الرياض": يتساءل كثير من العقاريين عن غياب سلمان بن سعيدان عن اللجان العقارية.. ترى ما سبب ذلك؟

- اسألوا الغرفة التجارية والمسئولين هناك عن عدم تواجد العقاريين وليس سلمان بن سعيدان وحده في عضوية الغرفة نفسها، والحمد لله خدمتي لبلدي لن تنحصر في الغرفة، بل هناك الجامعات السعودية والمؤسسات العلمية، والبحثية.

"الرياض": وقعت أخيراً شركة اعمار الإماراتية مع الحكومة السعودية عقد إنشاء مدينة الملك عبد الله... هل تعتقد أن التوجه إلى التعاقد مع شركات خارجية دليل على عدم قدرة الشركات السعودية تنفيذ مثل هذه المشاريع؟

- هذا غير صحيح. الشركات العقارية السعودية قادرة على عمل مشاريع مثل مدينة الملك عبد الله إذا أعطيت الفرصة، ووجود شركات منافسة يعطى قيمة أكبر للسوق، كما أن دخول الشركات الأجنبية ترجمة واقعية لاتفاقية منظمة التجارة العالمية، ودخول اعمار أو غيرها من الشركات غير السعودية يخلق نوعا جديداً من المنافسة، التي تركز على النوع أكثر من العدد ولكن يبقى اهل مكة ادرى بشعابها.

"الرياض": كم يبلغ حجم ومستوى الاستثمارات العقارية في السعودية؟

- استقطب القطاع العقاري اهتمام كثير من المستثمرين خلال الأعوام العديدة الماضية، نتيجة ارتفاع السيولة النقدية، والميل للحفاظ على الرساميل في الداخل وفي المنطقة، وأسعار الفائدة المتدنية، إضافة إلى العوائد المرتفعة المتوقعة في قطاع العقارات، والتوسع في عمليات الإقراض المصرفي... هذا من حيث المستوى، أما عن حجم الاستثمارات فالتقديرات ترجح أنها تصل أو تتجاوز 1.3تريليون ريال وفي اتجاهها للزيادة في السنوات القادمة لتبلغ 1.5تريليون، قبل نهاية 2010م، علماً بأن قطاع التمويل الإسكاني في المملكة ضخم وواعد وجاذب وأعتقد أن كثيراً من المؤسسات الأجنبية ستدخله لاغتنام الفرص المتاحة من خلاله.

"الرياض": طالب عقاريون ومستثمرون الجهات المعنية بإنشاء بورصة عقارية على غرار البورصة المالية بعد أن تضاعفت الاستثمارات العقارية في السنوات الأخيرة... ما هي وجهة نظركم حول المطالبة؟

- العقار يختلف كلياً، ولكن مسئولية هيئة سوق المال ينتظر منها الكثير. وكانت هناك دراسة قد دعت إلى إنشاء بورصة عقارية في السعودية لتحقيق الشفافية المعلوماتية، وإلى اندماج مكاتب العقارات في الرياض في شركات مساهمة أو تضامنية.

واعتقد أن البورصة العقارية تحتاج إلى قاعدة معلومات للعروض والطلبات، وقبل ذلك لإحصائيات دقيقة، وهذا يحتاج إلى تضافر جهود عديدة حكومية وخاصة ليتحقق ذلك.

"الرياض": يدعو المهتمون بالقطاع العقاري الجهات العليا إلى تشكيل هيئة عليا للعقار للإشراف على أنشطة وتجارة العقار أسوة بهيئة سوق المال... ما تعليقكم؟

- هذا ضروري جدا، فالاستثمار العقاري لا يقل مستوى وأهمية وحجماً ومنتجاً عن كثير من الاستثمارات الاقتصادية، بل قد يتفوق عليها، كونه أصلا ثابتا باقيا إلى ما شاء الله. لا يهم المسمى، بل الهدف، لابد أن يكون هناك مؤسسة حكومية تعنى بكل ما يخص القطاع العقاري، والأهم أيضا التأكد من تنفيذ التنظيمات، والأكثر أهمية هي التأكيد من أهلية المتعاملين في السوق.

"الرياض": دعا عقاريون إلى إنشاء شركات مقاصة عقارية تتولى تقييم العقارات والتأكد من سلامة العقار المراد شراؤه سواء كان أرضاً خام أم مبان أو مخططات، ثم القيام بإجراءات نقل الملكية واستلام قيمة الأرض وتسليمها للبائع... ما رأيكم بالفكرة؟

فكرة جيدة ولكن تحتاج إلى دراسة مستفيضة، لكون السوق يشهد عدم تنظيم في كثير من الأوقات بسبب غياب التنظيمات المناسبة أو قدم بعض منها أو عدم الجدية في تطبيق بعضها الآخر.

"الرياض": ما تقييمك لدور البنوك المحلية في التنمية العقارية في المملكة؟

- دور ضعيف جداً، لان البنوك تعتبر التمويل الإسكاني منتجاً واحداً من أصل عدد من المنتجات التي تطرحها وهو لا يشكل سوى نسبة بسيطة مما تطرحه للمواطنين.

"الرياض": ما رأيك في التنظيمات الجديدة للسوق العقاري المعلنة أخيرا، وهل هناك تشريعات تم فرضها في السوق؟

- لا زالت حبراً على ورق ولم نلمس حسناتها أو سيئاتها، فهي خطوة جيدة في الوقت الحالي واود هنا ان الفت النظر الى أن الكمال لله و أن من الممكن طرح التنظيم بالسوق وجعل السوق يتولى تطويره خطوة خطوة بدلا من تأخيره بحثا عن الكمال.

"الرياض": كيف ترون مستقبل العقار بعد انضمام المملكة لمنظمة التجارة العالمية؟

- مستقبل واعد جداً فهو انفتاح على العالم سوف نجني ثماره قريباً، وكما قلت السوق تبشر بخير، ومنتجاتها مطلوبة، بل هي ضرورة لا تقل عن الغذاء والكساء، ولكن ما يحتاجه السوق هو التنظيم، الذي لن يتأتى إلا بإنشاء مؤسسة حكومية تعنى بالعقار والمستثمر الاجنبي لا يخاطر في سوق لا يدري متى يدخل وكيف يخرج.

"الرياض": ما المطلوب لجذب الشركات العقارية الأجنبية إلى السوق السعودي؟

- التنظيم... لان دخول المستثمر الأجنبي سيؤدي إلى إنعاش الطلب على السوق العقارية من مساكن ومكاتب ومقرات عمل الأمر الذي يؤدي إلى زيادة نسبة الإشغال للعقار بنسبة تترواح من 20إلى 30في المائة، إضافة إلى تفعيل نظام تملك غير السعوديين الذي لا يزال مجمدا نتيجة شروط التملك التي يعتبرها البعض صعبة التحقق. وبالتأكيد فإن دخول شركات العقار الأجنبية وخاصة الكبرى ذات السمعة الدولية سينعكس ايجابياً على السوق المحلية من خلال إدخال الأساليب الجديدة للإدارة وتسويق العقاري والأخذ بالأساليب التقنية الحديثة التي تعتمد على استخدام الحاسب الآلي.

"الرياض": ما رأيك في التكتلات العقارية التي تظهر حالياً بين بعض الشركات والمستثمرين، وهل تؤيد قيام تحالفات لشركات محلية مع أجنبية؟

- أعتقد أن التكتلات تسرع من قدرة الشركات على مواجهة التحديات المستقبلية في السوق العقارية وتدفعها للنجاح والشركات الأجنبية تزيد من الخبرات. وهناك الكثير من التكتلات القائمة حالياً، كما نسمع عن تحالفات محتملة، ونعتقد أن التحالفات المحلية ستكون ذات مردود ايجابي على دول المنطقة عموماً، ولكننا نؤمن كذلك بأن التجارة عالمية والتحالفات المحلية والإقليمية لا يمكن لها الاستغناء عن التحالفات العالمية ذات الخبرات المتراكمة عبر مئات السنين.

وكان لنا تجربة هامة في توطين تجربة دولية في التسويق العقاري مع شركة (كولد ويل بانكر) العالمية التي تأتي في المرتبة الأولى في العالم على الصعيد العقاري وتمتاز بخبرة واسعة في مجال التسويق العقاري في كل دول العالم تقريبا، وتمتلك 3500مكتب وأكثر من 106آلاف مسوق عقاري في أنحاء العالم، وحققت الشركة انتشاراً جيداً، كما أنها تصدر دليلاً دورياً للعروض العقارية، إضافة إلى إعلانات دورية في بعض الصحف وهناك و في نفس المجال العقاري تحالفات جديده على نفس النمط قادمه وسوف ندعو لها مستثمرين ونطرحها للاكتتاب الخاص والعام.

"الرياض": كيف تقيمون تشجيع الحكومة لإيجاد قطاع يهتم بالتمويل الإسكاني؟

- قطاع التمويل، خاصة العقاري يحتاج للكثير من القواعد التنظيمية التي تشكل في مجملها أرضية صلبة، للتوسع في هذا الجانب، الذي يحتاجه المواطن قبل المستثمر.

"الرياض؟": طالبت دراسة بضرورة استحداث 1.5مليون وحدة سكنية حتى نهاية 2015في مدن المملكة لمواجهة النمو السكاني وتفادياً لحدوث مشكلة سكانية، هل تتوقع أن الشركات العقارية قادرة على توفيرها؟

في وضعها الحالي، ووجود بعض العوائق من تراخيص وغيرها، لا، واعتقد بل أكاد أجزم، أننا مقبلون على أزمة سكنية، بدأنا نلمس بوادرها في بعض أحياء ومناطق الرياض، والمدن السعودية الكبرى.

"الرياض": تسعى الحكومة لحل القضية الإسكانية، ماذا تقترحون من إجراءات لمعالجة القضية؟

- تفعيل الأنظمة الكفيلة بذلك وخلق فرص استثمارية ناجحة. وأن تضع حلولاً قابلة للتطبيق بالاستفادة من تجاربها السابقة ومعطيات الحاضر وتوقعات المستقبل ومراجعة التجارب المحلية والعالمية الناجحة، والتعاون مع القطاع الخاص ذي الأنشطة المتعلقة بالتمويل الإسكاني سواء شركات التطوير أو شركات التمويل للوصول لآليات عملية قابلة للتطبيق والاستمرارية لاستيعاب الطلبات المتنامية على الوحدات السكنية التي تعتبر خدمة أساسية للمواطن لا يمكنه الاستغناء عنها بحال من الأحوال.

"الرياض": وماهي الأنظمة التي يحتاجها الاستثمار في قطاع التمويل الإسكاني في السعودية؟ مع توضيح معاناة السوق السعودي من النقص الحاد في آليات تمويل المواطنين لشراء المساكن؟

- نظام الرهن العقاري الذي يعتبر حلقة هامة في سلسلة التنظيم الائتماني العقاري، شركات التمويل الإسكاني، وكذلك استكمال التنظيمات الميسرة لاستكمال الدورة المالية للتمويل العقاري عموماً والإسكاني على وجه الخصوص بما يمكن الاستفادة من مدخرات المواطنين كمصدر كبير للتمويل. والملاحظ في دول العالم المتقدم أن تمول شركات التمويل العقاري القائمة على نظام الرهن العقاري أكثر من 67في المائة من إجمالي القروض العقارية والبقية تضطلع بها شركات التقسيط والبنوك التجارية والأنظمة الائتمانية الأخرى.

"الرياض": اتجه الكثير من مستثمري العقار المحليين إلى الاستثمار في دول الجوار، إلى ماذا تعزون ذلك وما هي الآلية لإعادة أموالهم المهاجرة إلى البلاد؟

- التنظيم، التنظيم، والتنظيم. السوق السعودي هو الأكبر في المنطقة وهو بكل المقاييس سوق واعد والتنظيم من أهم الآليات لاستعادة أموال السعوديين بالخارج لأنه سوق جاذب للمستثمر الأجنبي ومراقب عن كثب والكل ينتظر مزيداً من التنظيم لدخوله، أما الآن فهو طارد للاستثمارات المحلية والخارجية، بسبب عدم وجود الأنظمة الكافية لتسهيل عملية الاستثمار وتعظيم العوائد.

"الرياض": توصلت دراسة إلى أن سوق العقار يحتاج إلى شركات تمويل تلبي حاجة السوق لان العرض لا يفي بالطلب المتنامي على الوحدات السكنية لا كماً ولا كيفاً، ما تعليقكم؟

- هذا صحيح جداً، كما قلت أرجو أن تظهر التنظيمات الجديدة لنضمن ذلك.

"الرياض": ما المسارات الإستراتيجية التي من المفترض أن يتخذها المستثمرون للمساهمة في تحسين البيئة الاستثمارية في العقار؟

- الشفافية في ظل التنظيم المتناغم مع الحاجة للمساكن خاصة المسكن الميسر الذي يخدم ذوي الدخل المتوسط فما دون، الذين يشكلون الغالبية.

"الرياض": من المتحكم في ارتفاع أسعار الأراضي؟

- العرض والطلب.

"الرياض": يتذمر ملاك المنازل من مماطلة المستأجرين في سداد الإيجار، ما الطرق التي تراها لحل المشكلة؟

- نظام إخلاء المستأجر الممتنع عن السداد... وعلى الرغم من تشديد الجهات الرسمية في التعامل مع المتهاونين في دفع الإيجارات، إلا أن التطبيق أحياناً لا يرقى إلى المستوى المطلوب، وهذا الأمر أدى إلى ارتفاع الإيجارات بنسبة تتجاوز 40في المائة، وذلك بسبب تخوف المستثمرين كما أن المؤجرين أو الوسطاء استغلوا الوضع الحالي برفع الأسعار.

"الرياض": تكررت الأحداث المؤسفة التي تقع خلال أي مزاد للمخطط من قبل المحتجين بدعوى ملكياتهم للمخطط رغم صحة أوراق ملكية الملاك للأراضي إضافة إلى اعتماد المخلص، إضافة إلى اعتماد المخطط من قبل الجهات المختصة، ما المطلوب لوقف مثل هذه الادعاءات؟

- تفعيل وتسريع تطبيق السجل العيني للعقار، إعطاء قيمة اكبر للصك من خلال التوثيق والتأكد من مصداقيتها، والحزم في تطبيق التنظيمات المؤطرة لذلك.

"الرياض": تشهد الأيام المخصصة لزيارة النساء للمعارض العقارية ضعفاً في الإقبال رغم أن المرأة السعودية أصبح لها دور كبير في الاقتصاد السعودي، إلى ماذا تعزو ذلك؟

- لا تعليق.

"الرياض": ما وجهة نظرك حول ما يقال إن معظم شركات التطوير العقاري تعمل في التطوير التقليدي للأراضي دون تقديم أي قيمة مضافة، حيث تعمل على تكريس وتكرار أخطاء اقترفت في مخططات سابقة؟

في غياب التنظيم لا يلام المطورون.

"الرياض": ما رأيك بفكرة استحداث مواد ومناهج علمية متخصصة تهتم بتدريس اقتصاديات وتقنيات وإدارة صناعة العقار في الجامعات السعودية؟

- فكرة تستحق التفعيل السريع والدعم اللامحدود من جميع الجهات ذات العلاقة، خاصة أن الاستثمار والتسويق العقاري، والإدارة العقارية، تخصصات تدرس في كثير من دول العالم، خاصة في أمريكا.