استمع الى الخبراء**ولكن ثق في حدسك

العروض
العقار الاول من الرياض يوم أمس 10:31 PM مطلوب فيلا للأيجار بشمال الرياض بحدود 45 الف شموخ البدر للعقارات من الرياض يوم أمس 03:32 PM مطلوب أرضين متجاورة بحي الحمراء الغربية أو الشرقية ( منح الدكاترة ) الإفراغ فوري 0501155230 أبو بدر / وكيل المشتري إضافة العرض

12-09-2007, 02:10 PM

رقم المشاركة : 1

الفقير إلى ربه

( عقاري فعّال )

الفقير إلى ربه غير متواجد حالياً

الفقير إلى ربه is on a distinguished road

استمع الى الخبراء**ولكن ثق في حدسك

شراء العقار ليس عملية سهلة حتى ولو كان فيها وسطاء من خبراء السوق. فاتخاذ القرار النهائي يرجع للمشتري الذي تعود اليه في النهاية الارباح او الخسائر. وعلى المشتري ان يحسم امره، سواء بالقبول او الرفض للعقار المعروض للبيع ليس فقط لان السوق فرص، ولكن لان اضاعة الوقت بلا قرار حاسم لن تخدم اي هدف استثماري.
ولذلك فاذا عقدت العزم على الشراء لا تتردد، ولكن بعد اجراء الاستعدادات اللازمة ووضع خطة عمل بسيطة تكّون في هيكلها ما يعرف بفن شراء العقار. فالبائع والوسيط العقاري واعلانات التسويق وبنك التمويل كلها تهيئ الظروف للبيع وبعضها يعمل لصالح البائع ولكن المشتري ليس امامه إلا تقديره الشخصي والمعلومات التي يستند اليها في اتخاذ القرار بقبول الصفقة او رفضها.

وهناك ثلاث مراحل لعملية الشراء تبدأ من لحظة اتخاذ القرار. المرحلة الاولى هي تحديد الموقع والثمن المناسب وفحص المنطقة جيدا لاختيار العقار الملائم من مجموعة العقارات المعروضة للبيع. ثم تأتي المرحلة الثانية لتقييم العقار ومشاهدته على الطبيعة وجمع المعلومات عنه وطرح كل الاسئلة التي يجب طرحها. أما المرحلة الثالثة والاخيرة فهي عرض الشراء واستكمال اجراءات التمويل والتسجيل.

المرحلة الحاسمة من بين كل المراحل، والتي يرتبط بها فن شراء العقار هي المرحلة الثانية. فالمرحلتان الاولى والثالثة تكونان في العادة واضحتين ويساهم فيهما الخبراء بالكثير من الخبرة والمعلومات. فالبحث عن المنطقة وتحديد العقارات المناسبة عملية غير ملزمة ولا مكلفة ويستمع فيها المشتري لآراء وكلاء العقار حول ما يعرضونه من عقارات ومزايا وظروف كل منها. كما ان المرحلة الثالثة ايضا روتينية وتستمر فيها الاجراءات المالية والقانونية بلا متاعب في العادة.

في المرحلة الثانية يتعين على المشتري ان يحسم امره بعرض الشراء. وهذا القرار يعتبر احيانا من القرارات المصيرية لانه قرار ملزم على المدى الطويل واكثر القرارات الاستثمارية تكلفة في حياة المشتري. ومن اجل هذا عليه بالتحضير جيداً من اجل اتخاذ القرار الصحيح.

الاسئلة الحاسمة: وعند مشاهدة العقار للمرة الاولى لا بد ان يصطحب المشتري معه مفكرة لكتابة ملاحظاته وتسجيل اجابات البائع حول بعض الاسئلة الحاسمة التي يجب ان يسألها من اجل التوصل للقرار الصحيح. وفي بريطانيا مثلا اجمع الخبراء على ان هناك نحو 10 اسئلة حيوية لا بد من توجيهها الى البائع لكشف الموقف الحقيقي للعقار من زوايا هامش التفاوض والحد الزمني لانهاء الصفقة وحجم التكاليف الجارية للعقار وايضا ملامح المنطقة التي يقع فيها العقار من حيث وجود الخدمات المختلفة من مواصلات ومدارس ومستشفيات وخلافه. وهذه الاسئلة يمكن طرحها بالترتيب التالي:

1 ـ منذ متى يعرض العقار في السوق؟ وتوضح اجابة هذا السؤال ما إذا كان العقار معروضا في السوق لمدة طويلة ام لا، حيث كلما زادت المدة كلما كانت فرصة التفاوض على تخفيض السعر اكبر. واذا كانت المدة بسيطة والعقار مغر، فإن الامر قد يتطلب اتخاذ قرار سريع قبل دخول المنافسين.

2 ـ هل يرتبط البائع بصفقات شراء مترتبة على بيعه للعقار؟ وهذا الارتباط يمكن ان يكون مشكلة كأمنة في الافق، حيث يتوجه بعض المرتبطين بهذه الصفقات الى ضمان بيع عقاراتهم اولا ثم البحث عن عقار آخر للشراء. وفي صفقات عديدة يؤجل مثل هذا البائع توقيت تبادل العقود الى حين عثوره على العقار المناسب. والافضل الابتعاد عن مثل هذه الصفقات إلا اذا كان البائع جاهزا بعقار بديل قرر شراءه وفي هذه الحالة يكون هامش التفاوض كبيرا في تخفيض السعر لرغبة البائع الملحة على انهاء صفقة البيع في اسرع وقت لكي لا يخسر صفقة الشراء المرتبط بها.

3 ـ لا بد من سؤال البائع عما سوف يتركه في العقار منقولات اذا تمت الصفقة. فهناك الكثير من الخلافات التي يمكن تجنبها بتحديد المنقولات المتضمنة في السعر. كما يمكن التفاوض لترك المزيد من المنقولات بأسعار رمزية لان البائع في الغالب لن يحتاج اليها.

4 ـ حجم الفواتير المتوقعة شهريا على العقار وهي تشمل الضرائب المحلية وتكاليف الصيانة والخدمات. ايضا يمكن السؤال عن تكلفة تدفئة او تكييف العقار وتكاليف استهلاك الكهرباء في المتوسط. وتشير كل هذه التكاليف الى حجم الميزانية المتوقعة لادارة العقار. وبعض هذه التكلفة تكون مستحقة، سواء كان العقار شاغرا او مسكونا وبعضها الاخر يتعلق بالاستهلاك الجاري لساكن العقار، وهي تكلفة تختلف من ساكن لآخر.

5 ـ من اهم الاسئلة التي يجب توجيهها الى البائع هو السؤال عن الجيران، وفقا لمبدأ الجار قبل الدار. ولا تقل اهمية هذا السؤال في حالات الشراء بغرض الاستثمار بالتأجير. فالجيران المزعجون يمكنهم شيءتطفيش» المستأجرين بحيث يظل العقار خاليا، كما ان قيمة العقار يمكن ان تهبط بعشرات الآلاف من الجنيهات في حالة وجود جيران مشاغبين خصوصا لو كانت لهم سجلات قضائية او بوليسية بسبب الشغب.

6 ـ من الاسئلة التي تفصح الكثير عن العقار الاستفسار عما اذا كان البائع قد تعرض للسرقة في الماضي في هذا العقار. وهذا السؤال يوضح تماما مدى امان المنطقة التي يقع فيها العقار. ولكنه من ناحية اخرى يمكن ان يكون مؤشرا على اهمال اجراءات الامان في العقار، وفي كلا الحالتين لا بد من اعادة النظر، إما في عملية الشراء او في تعزيز اجراءات الحماية من السرقة.

7 ـ من الاسئلة العملية الاخرى: هل قام بائع العقار باجراء اية تعديلات هيكلية في العقار، وهل حصل على التراخيص اللازمة لمثل هذه التعديلات؟ فهناك بعض التعديلات التي يمكن ان تؤثر على سلامة العقار، والتراخيص تضمن ان التعديلات جرت وفق معايير صناعة البناء وانها خضعت للفحص الفني اثناء وبعد تنفيذها بحيث تبقى سلامة العقار مضمونة.

8 ـ هل هناك قيود على صف السيارة امام العقار، وهل يحتاج الامر الى الحصول على ترخيص محلي، وكم يتكلف مثل هذا الترخيص؟ من الضروري معرفة مدى سهولة صف السيارة لانها من المشكلات التي تزداد يوما بعد يوم خصوصا داخل المدن. وافضل العقارات هي تلك التي تتيح اماكن لصف السيارة بعيدا عن الشارع سواء داخل مرآب او في مساحة امام العقار.

9 ـ يمكن السؤال ايضا عن طبيعة المدارس المحلية اذا كانت المدارس من العوامل المهمة في المنطقة، ومن البديهي ان وجود مدارس متفوقة في المنطقة يعزز من قيمة العقارات.

10 ـ وسائل المواصلات ايضا مهمة ولا بد من السؤال عن سهولة المواصلات الى وسط المدينة والمدن المجاورة والى المطار.

وفيما يخص السؤالين الاخيرين، ومعهما ايضا جوانب الخدمات المحلية الاخرى المتاحة للعقار من عيادات طبية واندية رياضية وخدمات اجتماعية، يمكن الحصول عليها من مصادر اخرى سواء من المجلس المحلي للمنطقة او من عدة مواقع تقدم هذه الخدمات على الإنترنت مجانا.

تحضيرات اخرى: عند الذهاب لمشاهدة العقار لا بد من التسلح ببعض الادوات مثل المفكرة والقلم واداة قياس الابعاد واله حاسبة وتسجيل بعض الملاحظات التي يمكن السؤال عنها اثناء الزيارة. ولا تتعجل وافحص ابعاد الغرف ومواقعها والاستخدام العملي الممكن لكل منها. كذلك يمكن فحص الاركان وملاحظة الهياكل الاساسية للعقار، حتى ولو كانت سوف تعرض على مساح متخصص فيما بعد. ولابد من طرح كل الاسئلة الممكنة لان البائع ليس مجبرا على التطوع بابلاغ المشتري عن اية مشكلة، ولكنه لا يستطيع ـ قانونيا ـ ان يكذب في الرد على استفسار واضح، مثل تعرضه للسرقة او وجود مشاكل مع الجيران.

وداخل العقار لا بد من فحص الحوائط والسقوف لاكتشاف اعراض مشاكل مثل التشققات او الرطوبة. وفي العادة لا يخفي الطلاء الكثير من العيوب ولكن ورق الحوائط يمكن ان يخفي وراءه الكثير، فلا بد من الانتباه. اما خارج العقار فيمكن النظر الى الحوائط والسقف الخارجي وملاحظة اي بقع رطوبة او اصلاحات جديدة.

وبعد كل هذه الخطوات يأتي موعد اتخاذ القرار الحاسم بالشراء او رفض العقار او طلب فرصة للتفكير. الوضع الامثل هو وضوح الرؤية سواء بالقبول او الرفض للعقار، وفي بعض الحالات يكون مثل هذا القرار قد اتخذ من النظرة الاولى. اما الحالات التي تستدعي التفكير فهي تعبر عن حالة عدم اقتناع كامل بالعقار، وفي تلك الحالات لا بد من مشاهدة المزيد من العقارات وعقد مقارنات قبل اتخاذ القرار.

في حالة الاقتناع بالعقار يمكن عرض سعر اقل من المطلوب، ثم التفاوض بشأن الوصول الى السعر المناسب للطرفين، وبعد ذلك تبدأ المرحلة الثالثة من الاجراءات التي تنتهي بتسلم مفاتيح العقار.

التوقيع :

http://www.a7bk-a-up.com/pic/vEK06127.jpg

البطاقات العقارية	أخبار المكاتب العقاريه	متابعة المشاريع	البريد العقاري	المكاتب و الصفحات الخاصة
اسلوب جديد ومحترف من تسويق العروض العقارية والخدمات المقاولاتيه	الاتملك اخبار عن مؤنشأتك ، نساعدك في عرضها عبر المساعد العربي .. تصل للتنسيق	اسلوب جديد من التسويق يبدء مع ولادة المشروع.. اتصل للتنسيق	احصل على بريد بإسم عقاري مميز	احفظ عروضك وعرف العملاء بخدماتك من خلال هذه الخدمة

أدوات الموضوع	إبحث في الموضوع
مشاهدة صفحة طباعة الموضوع أرسل هذا الموضوع إلى صديق	إبحث في الموضوع: البحـــــث المتقـــــدم
طرق مشاهدة الموضوع
العرض العادي الانتقال إلى العرض المتطور الانتقال إلى العرض الشجري

المواضيع المتشابهه
الموضوع	كاتب الموضوع	المنتدى	مشاركات	آخر مشاركة
إستراتيجية المنشأة (التخطيط الاستراتيجى)	zayed all najjar	المشاريع الصغيرة وتطويرها	4	07-25-2008 06:23 PM
أحبتي فالله أحببت أن أذكركم بفضل الأيام العشر من ذو الحجة	أبوعلي2000	المنتدى العام	5	12-13-2007 11:45 AM
وَمِنْ آَيَاتِهِ أَنْ خَلَقَ لَكُمْ مِنْ أَنْفُسِكُمْ أَزْوَاجًا	أبـو لـيـــــث	المنتدى العام	2	12-07-2007 11:55 AM
اليوم انطلاقة الاكتتاب في 59.5مليون سهم لشركة "دار الأركان" وسط توقعات بمعدلات إقبال	سداف العقارية	المقالات الاقتصادية	0	12-01-2007 06:56 AM
التخطيط....سر النجاح(التخطيط الاستراتيجى)	zayed all najjar	المشاريع الصغيرة وتطويرها	0	11-21-2007 05:49 PM

التسجيل السريع مُتاح
عزيزي الزائر . وفي حال رغبتم بالإنضمام إلى أسرتنا في المنتدى ينبغي عليكم ،التسجيل! اسم المستخدم: كلمة المرور: تأكيد كلمة المرور: البريد الالكتروني: تأكيد البريد: موافق على شروط المنتدى

الذين يشاهدون محتوى الموضوع الآن : 1 ( الأعضاء 0 والزوار 1)

استمع الى الخبراء**ولكن ثق في حدسك

المقالات العقاريه