التمويل العقاري فرص وآفاق (الرهن العقاري) 1 من 2
-
أحمد بن محمد اليوسف -
03/01/1428هـ
amypersonal@yahoo.com
التمويل العقاري صناعة موازية لصناعة العقار وهي من أهم العوامل المؤثرة في ركود سوق العقار أو نشاطه. إلا أن الوضع في المملكة يختلف حيث إن أغلب السعوديين يمولون بناء أو شراء منازلهم من مصادر عائلية أو خاصة بينما في أوروبا والولايات المتحدة وأستراليا يستخدم 100 في المائة من المواطنين خدمات التمويل العقاري لشراء منازلهم ومكاتبهم بما في ذلك الأثرياء والرؤساء وكبار المسؤولين وتختلف سهولة التمويل من دولة إلى أخرى حسب هيكل ونظام مؤسسات التمويل. وإن كان من النادر أن يتم شراء منزل أو مكتب في هذه الدول بأسلوب الدفع المباشر.
ويقوم التمويل العقاري في الأنظمة والتشريعات كافة على قاعدة القرض والرهن والضمان وقد تطورت وتعددت طرق وأساليب التمويل مع تطور الاستخدامات والخدمات العقارية. وقد غطى الشرع الكريم هذا الأمر تغطية شاملة في إطار ما أحل الله.
وسيتم بحث عدد من وسائل وأدوات التمويل في هذا العرض مع التأكيد على أهمية التمويل حسب الشروط الشرعية والأخذ في الاعتبار أن بعض هذه الأساليب في حاجة للمراجعة الشرعية.
ونظرياً يمكن تمويل أي منفعة عقارية سواء بالشراء أو الإيجار على أساس القرض والرهن والضمان وكل ما يمكن رهنه أو التنازل عنه مؤقتا يمكن تمويله. وسيتم استعراض أهم أساليب التمويل العقاري المعمول بها دوليا:
أولا: ( mortgage) الرهن وهو حق عيني ينصب على عين ثابتة تأمينا لوفاء ما على صاحبها من الدين لكنه لا يرفع يد صاحبها عنها. فإذا لم يستوف الدائن ماله كان له عند حلول أجل الدين أن يجري بيع العين المرهونة أياً كان حائزها ويستحوذ على مطلوبه. ولعقد هذا النوع من أساليب التمويل طرفان هما المشتري والممول على أن يتعامل الممول مع البائع بعقد مستقل. ويستخدم هذا الأسلوب لتمويل شراء الأرض أو المباني السكنية القائمة أو المباني التجارية والأسواق تحت الإنشاء بضمان الأرض. كما أن وجود كفيل غارم تجاري أو خاص مليء أو ضمان آخر معتبر من أهم العوامل المؤيدة لعملية التمويل.
ثانيا: الاستصناع وهو أن يقوم الممول ببناء العقار والتعاقد مع المقاولين الذين يختارهم المشتري للتصميم والتنفيذ ودفع التكلفة على أن يقوم المشتري بدفع ذلك للممول لاحقا بأقساط وحسب جدول يتفق عليه مقابل زيادة في التكلفة تحمل أتعاب الممول ويسمى أيضا بقرض البناء.
ثالثاً: والمستخدم دوليا وإن كان أقل انتشارا هو أسلوب (صك الأمانة) وهي حجة تحريرية مختومة وموقعة ممن أنشأها ومبلغة وموجهة إلى المستفيد الذي أنشئت لمصلحته وهو الممول. وهذه العملية تتطلب وجود ثلاثة أطراف هي المقترض والممول والمؤتمن على الصك سواء مؤسسة أو مكتب حكومي أو خاص للرهن والضمان وتتطلب هذه العملية عقدين وهما عقد القرض وعقد الرهن ويقوم المؤتمن بحفظ الصك سواء باسمه أو باسم المشتري ( المستفيد) وينص عقد الرهن على الإجراءات المتبعة في حالة الإخفاق أو الامتناع عن الدفع والتي يستخدمها الممول وهي إجراءات سريعة وبسيطة مقارنة مع الأسلوب الأول.
رابعا: قرض المدة وهو قرض يحصل عليه المشتري من الممول عند الشراء ويقوم الممول بالدفع للبائع مباشرة أو للمشتري عند الإفراغ وقد يكون الإفراغ من البائع إلى الممول حتى يتم سداد القرض أو للمشتري على أن يودع الصك عند الممول حتى تمام السداد. ويتم استخدام أسلوب بيع الخيار لعملية الضمان في بعض المؤسسات المالية ويدفع هذا القرض دفعة واحدة عند حلول أجله ويكون عادة أكثر من سنة وأقل من خمس سنوات حسب العلامة ومستواها ونوعها بين المقرض والممول.
خامساً: التمويل بالاستثمار
وبهذه الطريقة يمكن الاستفادة من الخدمات أو المنفعة التي يقدمها الأصل العقاري دون شرائه، ويستخدم هذا الأسلوب للمباني التجارية غالبا والصناعية. وتختلف صيغ هذا العقد حسب مدة الاستخدام ونوع الاستخدام. وتسمى أحيانا الاستثمار بالبناء والتشغيل والتحويل ومدة عقد الإيجار لا تقل عادة عن 25 عاماً.
سادسا: البيع وإعادة الاستئجار حيث تباع الأرض لممول أو مستثمر لإقامة المشروع الذي يرغب فيه البائع سواء مجمع شقق أو فلل أو مكاتب أو أسواق وعند انتهاء عقد التشييد يستأجر البائع المشروع لمدة طويلة من المستثمر وهذا الأسلوب يستخدمه العقاريون كثيرا عند حاجتهم للتمويل لإقامة مشاريع جديدة أو مع مشاريع قائمة لتأمين السيولة لأعمالهم.
سابعا: قروض التغطية
ويستخدم هذا النوع من التمويل لشراء أكثر من قطعة أرض أو مبنى جديد أو مجدد وهو قرض عقاري استثماري ويمكن أن يفك الرهن عن كل قطعة أرض أو مبنى يتم سداد قيمته أثناء فترة القرض.
ثامنا: الإيجار المنتهي بالتملك
مع ملاحظة فصل عقد الإيجار عن عقد الوعد بالتملك عند تمام سداد قيمة الإيجار المتفق عليها والتي تعادل قيمة العقار مضافا إليها أتعاب التمويل ويتم الدفع شهريا أو دوريا بأسلوب يتم الاتفاق عليه وعادة يكون العقار مملوكا للممول.
تاسعا: البيع بالتقسيط ويقوم البائع ببيع المنزل للمشتري مقابل أقساط دورية متساوية أو غير ذلك مع إمكانية إفراغ العقار للمشتري أو رهنه للبائع أو طرف ثالث يتفق عليه.
عاشرا: القروض العقارية المشتركة
وتشمل التمويل المجمع من أكثر من جهة ممولة ومستثمرة وتقديم التمويل لجهة واحدة أو أكثر بأحد الأساليب الواردة أعلاه.
الحادي عشر: صناديق الاستثمار العقاري
وهذا مصدر مهم عالميا وتم إقراره أخيراً في المملكة لاستخدامه لأغراض التطوير العقاري وأهميته تكمن في قدرته على توفير عدد كبير من الوحدات السكنية ممتازة المواصفات وقابلة للتمويل لبيعها للمستهلكين بواسطة البنوك وشركات التمويل العقاري.
استشاري إدارة استثمار عقاري
العروض
01-21-2007, 06:53 AM
التمويل العقاري فرص وآفاق (الرهن العقاري) 1 من 2
المواضيع المتشابهه
العرض العادي
