الجزء الثاني : التقييم العقاري في مصر

تعليق :
و يلاحظ انه فى الهيئات أو المجموعات التى تمارس عملية التقييم لا تكون الرسوم و المكافآت و الإعلانات مسئولية الفرد المقيم و مع ذلك تبقى مسئولية خبير التقييم فى التأكد من عدم وجود أى مخالفات لقواعد الاشتراطات الموحدة لممارسة مهنة التقييم العقارى فى أى عملية محددة توكلا إليه . و ان شهادة الخبير الواردة بالتقرير يمكن التوقيع عليها حسب مقتضيات القواعد ( 2 – 3 و 3 – 2 و 3 – 5 و 6 – 8 و 10 – 3 ) من الاشتراطات الموحدة.
( 3 ) السرية :-
خبير التقييم يجب عليه :-
أن يحفظ سرية المعلومات التى يقدمها له العميل .
ان يؤدى عملة بإخلاص أخذا فى الاعتبار المصالح الخاصة المشروعة للعميل فى استخدامه للمعلومات السرية المقدمة إليه و عند قيامة بتقديم نتائج التقييم .
خبير التقييم مسئول عن معرفته لكل قوانين حماية الخصوصية الفردية التى قد تنطبق على عملة خلال مهمة محددة و التى عليه اتباعها .
لا يظهر المعلومات السرية أو نتائج العمليات المعدة للعميل لأي شخص أخر سوى العميل نفسة أو ما ينوب عنه أو جهات الدولة المختصة أو جهات أخرى مصرح لها بالاطلاع على هذه المعلومات حسب قانون الدولة أو لجان مراجعة التقييم إلا إذا كان إظهار هذه المعلومات للجان المراجعة يتعارض مع القانون و من غير الاخ0لاقى قيام أى من أعضاء لجان المراجعة بإظهار أى معلومات وردت أمام اللجنة .
( 4 ) حفظ المستندات :-
على خبير التقييم ان يعد ملف عمل لكل تقييم مراجعة تقييم أو استمارة تقييم .
ما يجب ان يحتويه ملف العمل :-
اسم العميل .
الهوية الذاتية ( بالاسم أو النوع ) لأي جهات أخرى تنوى استخدام التقرير .
نسخ صحيحة لأي تقارير مكتوبة أو منقولة من أى وسيلة إعلامية ( كتب * مجلات * ... الخ ) .
ملخصات لأي تقارير شفوية أو شهادات أو نسخة طبق الأصل من هذه الشهادات مشتملة على شهادة خبير التقييم موقعة و مؤرخة .
كل البيانات و المعلومات و الوثائق الهامة لتدعيم أراء خبير التقييم و استنتاجاته و التى تظهر مدى توافق عملة مع الاشتراطات الموحدة لممارسة مهنة التقييم العقارى .
ملخص للتقرير الشفوي يضاف إلى ملف العمل خلال وقت قصير فور إصدار التقرير الشفوي .
على المقيم أن يحفظ ملف العمل لفترة 5 سنوات على الأقل بعد الإعداد أو على الأقل سنتان بعد أخر مشاركة فى أى مشكلة قضائية أعطيت فيها شهادة حول هذا التقييم و يجب عليه حفظ هذا الملف لدية أو عمل الترتيبات اللازمة للحفاظ علي هذا الملف و استرجاعه بسهولة إذا طلب منه ذلك فى حال حفظة لدى طرف أخر .
تعليق :-
ملف العمل يحوى أدلة استخدام الخبير لكل المعلومات الضرورية و المطلوبة لإعداد عمله و التى تتطلبها الاشتراطات الموحدة و أى معلومات أخرى قد تكون ضرورية لاستكمال عمل الخبير .
و يجب العناية بالشكل العام * الأسلوب * الوسط المستخدم للسجلات المكتوبة – و التى ربما تكون مكتوبة باليد و غير رسمية – لمراعاة انه يمكن استعادتها من قبل المقيم خلال الفترة المحددة مسبقاً لاستعادة السجلات . و يجب مراعاة توافر ملف العمل قبل إصدار تقرير التقييم و توافر ملخص مكتوب لأي تقرير شفهي يجب ضمه إلى ملف العمل .
يراعى توافر ملف العمل لدى المقيم لإمكانية الحاجة إليه من قبل هيئة حكومية أو من قبل العميل للقيام بفحصه . كما يجب توافر ملف عمل لحالة " تقييم محدود الاستخدام " لتدعيم و تأكيد النتائج الواردة بالتقرير .


( ثانيا ) القواعد العامة :-
( 1 ) قاعدة الكفاءة ( الجدارة ) :-
يجب على المقيم قبل الموافقة على القيام بأي مهمة أن يحدد نوعيتها و يتأكد من توافر الخبرة و المعرفة لدية التى يتطلبها أداء هذه المهمة بكفاءة و إلا يجب علية :-
يكشف عدم الخبرة أو المعرفة أو كلاهما للعميل قبل الموافقة على المهنة .
يتخذ كل الخطوات الضرورية أو المناسبة لكي يستطيع القيام بالمهمة على الوجه الأكمل .
يذكر قلة الخبرة أو المعرفة أو كلاهما و الخطوات التى اتخذت لسد هذا هذه الثغرة فى التقرير .
التعليق :-
نطراً لتعدد و تنوع خبرات خبراء التقييم فان عدم توافر عنصر الخبرة ينشأ عنه أعمال تقييم غير دقيقة و هذه القاعدة تتطلب ضرورة توافر العلم و الخبرة لدى الخبير للقيام بأي عملية تقييم.
قلة الخبرة قد تتمثل فى عدم الإلمام بأعمال تقييم نوع معين من المنشآت أو منطقة معينة أو سوق معين أو فيما يخص الأسس العلمية لطريقة حسابية معينة تستخدم فى إحدى طرق التقييم .
من الممكن ان يحاول المقيم استيفاء قلة الخبرة عن طريق الدراسة الشخصية أو الاستعانة بخبير أخر لديه الخبرة و المعرفة الكافية بهذا الأمر أو الاحتفاظ بموظفين لديه ممن يمكن ان يكملوا عدم توافر هذه الخبرة فى حالة التقييم الذى يتطلب خبرة جغرافية معينة على المقيم الذى يعانى من نقص الخبرة بمنطقة ما ان يقضى وقت كافي في هذه لمنطقة لكي يفهم ملابسات و احتياجات السوق و عناصر العرض و الطلب بالسوق المحلى المتعلقة بنوعية الموقع و الأملاك التى يتم تقييمها . هذا الإلمام بالسوق المحلى أمر هام فى إمكان المقارنة بين حالات بيع أو إيجار مختلفة .
و فى حالة عدم توافر الفرصة لخبير التقييم للإقامة بالسوق المحلى لفهم كل احتياجات السوق يكون من المناسب ان يستعين بمقيم أخر من موقع المهمة نفسها لديه الخبرة اللازمة لإتمام العملية على الوجه الأكمل .
على الرغم من ان هذه القاعدة تتطلب ان يعلن الخبير عن أى نقص فى الخبرة لديه لقبول أى عملية محددة قبل قبولها فانه أحيانا يكتشف الخبير عدم توافر هذه الخبرة أثناء أداءه لعملة و حينئذ ينبغي عليه لإعلان عن عدم توافر الخبرة فورا و اتخاذ الخطوات المناسبة للتغلب على هذا النقص .
( 2 ) قاعدة الاستثناءات :-
تسمح هذه القاعدة بحدوث استثناءات عن بعض قواعد الاشتراطات الموحدة و التى تصنف إلى متطلبات تخصصية ( Specific requirements ) و ليس عن المتطلبات الملزمة . ( Binding Requirements )
خبير التقييم مسئول ان يثبت قبل قبول مهمة و اللجوء إلى استخدام هذه القاعدة ان مجال العمل المطبق سوف ينتج عنه أراء و استنتاجات سليمة يعتمد عليها – و كذلك يكون على الخبير التقييم مسئولية الكشف عن أى انحراف أو اختلاف عن المتطلبات التخصصية ( Specific requirements )
يمكن لخبير التقييم ان يدخل فى اتفاقية لكي يؤدى مهمة ما مجال العمل ( Scope Work ) بها اقل من أو مختلف عن العمل الذى ربما يكون مطلوب من قبل المتطلبات التخصصية . و فى هذه الحالة يجب على خبير التقييم قبل بدء العمل ان :-
يحدد ان الإجراءات المطلوب إتباعها فى عملية التقييم ليست قاصرة للحد الذى يؤثر على نتائج المهمة .
يبين للعميل ان متطلبات المهمة اقل من أو مختلفة عن العمل المطلوب من قبل المتطلبات التخصصية و ان التقرير سيبين و يوضح هذه الاختلافات .
يحصل على موافقة العميل على ان أداء خدمة التقييم المحدود سوف يكون مناسب و يحقق الاستخدام المراد .
التعليق :-
ليست كل المهام خاضعة للمتطلبات التخصصية . عندما تكون هناك متطلبات تخصصية غير منطبقة على عملية معينة * تكون هذه المتطلبات التخصصية خارج الموضوع ذاته و بالتالى لا يكون هناك حاجة للاستثناء منها .
المتطلبات التخصصية تكون منطبقة عندما :-
تتناول عوامل أو شروط موجودة فى المهمة المعطاة.
تتناول طريقة تحليل نمطية فى مثل هذه المهمة .
و هذه المتطلبات تكون غير منطبقة عندما :-
تتناول عوامل أو شروط غير موجودة فى المهمة المعطاة .
تتناول طريقة تحليل غير نمطية للتطبيق فى مثل هذه المهمة .
تتناول طريقة تحليل لا تعطى نتائج ذات قيمة فى حالة المهمة المعطاة.
لبعض المتطلبات التخصصية القابلة للتطبيق على المهمة المعطاة يكون من الضروري أن تظهر في الآراء و الاستنتاجات المنطقية . و عندما تكن المتطلبات التخصصية موجودة فى المهمة لا يسمح بالاستثناء .
يسمح بحدوث استثناء عن هذه المتطلبات التخصصية القابلة للتطبيق على المهمة المعطاة عندما تكون غير ضرورية للوصول إلى أراء و استنتاجات منطقية .
المتطلبات التخصصية تعتبر قابلة للتطبيق و ضرورية عندما :-
تتناول عوامل أو ظروف موجودة فى المهمة المعطاة .
تتناول طريقة تحليل تمارس بطريقة فى مثل هذه المهمة .
عدم الأخذ بهذه العوامل أو الشروط أو التحليل سيؤثر تأثير هام على منطقية النتائج .
تقاس الممارسة النمطية للمهمة المعطاة بالآتي :-
توقعات المشاركين فى السوق العقارى لخدمات التقييم .
عندما تكون هذه الممارسة مشابهه لممارسات خبراء تقييم آخرين عند أداء نفس المهمة أو ما يشبها .
فى حالة دخول المقيم فى اتفاقية لكي يؤدى مهمة التقييم التى تتطلب أشياء خلاف أو اقل من المتطلبات التخصصية يجب ان يحتوى التقرير على إيضاح و تفسير كامل للاستثناءات من هذه القواعد التخصصية .

الاستثناء من القواعد التالية غير مسموح به :-
1-2 و 1-5 و 2-1 و 2-2 و 2-3 و 3-1 و 4-1 و 4-2 و 5-1 و 5-2 و 5-3 و 6-1 و 6-3 و 6-6 و 6-7 و 6-8 و 7-1 و 7-25 و 7-5 و 8-1 و 8-2 و 8-3 و 9-1 و 9-2 و 9-3 و 9-5 و 10-2 و 10-3 . و هذه القواعد يشار إليها داخل الاشتراطات بعبارة " أنها قواعد ملزمة " .
قاعدة الاستثناءات لا تطبق على التعريفات * الديباجات * أخلاقيات المهنة * قاعدة الجدارة * قاعدة الاستثناءات القانونية * قاعدة المقاييس التكميلية .
( 3 ) قاعدة الاستثناءات القانونية :-
القاعدة :-
فى حالة وجود أى جزء من هذه الاشتراطات مخالف للقانون أو للسياسة العامة لأي سلطة قضائية فيلغى هذا الجزء قط و لن يكون له أى تأثير فى هذه السلطة القضائية .
التعليق :-
الهدف من قاعدة الاستثناءات القانونية قاصر على حفظ أو فصل بند بقصد حماية اتزان الاشتراطات الموحدة لممارسة مهنة التقييم العقارى .
لو ان أو أكثر من هذه الأجزاء اعتبر مخالف للقانون أو للسياسة العامة للسلطة القضائية فمن المنطقي ألا يكون هناك إخلال بالاشتراطات الموحدة لممارسة مهنة التقييم العقارى بتجاهل المقيم لهذه الأجزاء .
انه يعتبر خداع من خبير التقييم ان يتجاهل جزء أو أجزاء من الاشتراطات الموحدة لممارسة مهنة التقييم العقارى – الممكن تجاهلها – دون ان يبين ذلك فى تقريره و كذلك عليه بيان السلطة القانونية التى بررت له هذا التجاهل .
فى قاعدة الاستثناءات القانونية فان القانون يعنى مجموعة القواعد الإجبارية بقوة قانونية التى تنشأ عن طريق المنظمة الحكومية الحاكمة * هذا المجمل العام يعنى الاحتواء دون حدود الدستور الاتحادي و الفيدرالي أحكام المحاكم أو أى قواعد قانونية واضحة و منظمة .
السياسة العامة القواعد التى تحدد المقاييس الأخلاقية و المادية للسلوكيات الحالية بصفة عامة للجماعة ككل و تنظم عن طريق محاكم بمساعدة الدول السلطة القضائية ترجع إلى منظمة قانونية لسن القوانين .
( 4 ) قاعدة الاشتراطات التكميلية :-
الاشتراطات الموحدة تمثل القاعدة العامة لكل ممارسات التقييم . يمكن إصدار اشتراطات تكميلية قابلة للتطبيق على المهام المعدة لأغراض تخصصية أو أغراض أو منشآت خاصة عن طريق وكالات حكومية مؤسسات تدعمها الحكومة أو الهيئات التى تضع السياسات العامة .
على خبير التقييم و العميل يجب ان يتأكدوا من وجود اشتراطات تكميلية قد نشرت بالإضافة لهذه الاشتراطات الموحدة و ما إذا كان من الواجب أخذها فى الاعتبار عند أداء المهمة أم لا .
التعليق :-
ان الهدف من الاشتراطات التكميلية هو تعزيز الاشتراطات الموحدة لممارسة مهنة التقييم العقارى بطلبات أكثر من المتطلبات الخاصة بها . هذه الاشتراطات التكميلية لا يصح ان تقلل من غرض * مضمون و محتوى متطلبات الاشتراطات الموحدة لممارسة مهنة التقييم العقارى .
فى حالة الموافقة على أداء مهمة تشمل بعض الاشتراطات التكميلية على خبير التقييم ان يلتزم باستيفاء متطلبات الاشتراطات التكميلية مثلها كمثل متطلبات الاشتراطات الموحد لممارسة مهنة التقييم العقارى بكفاءة .
خبير التقييم الذى يعلن ان المهمة المكلف بها سيتم استكمالها بأخذ اشتراطات تكميلية متفق عليها فى الاعتبار و يفشل متعمداً فى ذلك يكون قد اخل بقاعدة أخلاقيات المهنة * أما الذى يفشل فى تطبيق هذه القواعد التكميلية نتيجة للإهمال أو عدم معرفة فيكون قد اخل بقاعدة الجدارة .

مقالة منشورة لي بمجلة عالم العقارية الصادرة شهريا بدبي