عن الموقع

		شبكة العقار المساعد العربي > المنتديات العقارية > المنتدى العقاري > المقالات العقاريه
إدارة العقارات (أملاك الغير) .......الجزء الثاني

اجعل كافة المشاركات مقروءة

المقالات العقاريه مخصص في المقالات العقار ( لا يسمح وضع اعلانات عن المكاتب ولكن اخبار فقط )

التسجيل السريع مُتاح
عزيزي الزائر . وفي حال رغبتم بالإنضمام إلى أسرتنا في المنتدى ينبغي عليكم ،التسجيل! اسم المستخدم: كلمة المرور: تأكيد كلمة المرور: البريد الالكتروني: تأكيد البريد: موافق على شروط المنتدى

العروض
سداف العقارية من الرياض يوم أمس 02:17 PM للبيع فيلا دبلوكس متلاصق 200م2 بحي التعاون ش 20 غربي مستخدم حوالي 10 سنوات ، غرفة سائق وخادمة ومدخل سيارة 0501720250 karanisho من المملكة العربية السعودية يوم أمس 12:24 PM برج بالمسفلة للأيجار موسم الحج ورمضان تصريح حج 183 حاج مجهز عالتسليم خلف بلدية المسفلة للأستعلام ج/ 0563061504 karanisho من المملكة العربية السعودية يوم أمس 12:07 PM شقة رائعة بمكة المكرمة منطقة الرصيفة أيجار سنوي 27000 ريال 4 غرف مواقف للسيارات مطبخ مجهز بكل الأجهزة جوال /0563061504 إضافة العرض

العروض

سداف العقارية من الرياض يوم أمس 02:17 PM

للبيع فيلا دبلوكس متلاصق 200م2 بحي التعاون ش 20 غربي مستخدم حوالي 10 سنوات ، غرفة سائق وخادمة ومدخل سيارة 0501720250

karanisho من المملكة العربية السعودية يوم أمس 12:24 PM

برج بالمسفلة للأيجار موسم الحج ورمضان تصريح حج 183 حاج مجهز عالتسليم خلف بلدية المسفلة للأستعلام ج/ 0563061504

karanisho من المملكة العربية السعودية يوم أمس 12:07 PM

شقة رائعة بمكة المكرمة منطقة الرصيفة أيجار سنوي 27000 ريال 4 غرف مواقف للسيارات مطبخ مجهز بكل الأجهزة جوال /0563061504

إضافة العرض

إدارة العقارات (أملاك الغير) .......الجزء الثاني

المقالات العقاريه

أدوات الموضوع

إبحث في الموضوع

طرق مشاهدة الموضوع

12-26-2006, 03:39 PM

رقم المشاركة : 1

المساعد العربي

مدير الموقع

المساعد العربي غير متواجد حالياً

إدارة العقارات (أملاك الغير) .......الجزء الثاني

الجزء الثاني

استكمالا للجزء السابق الذي تحدثنا فيه عن مفهوم الإدارة العقارية وأهمية عامل الحرفية وأن تدار من خلال كوادر وشركات متخصصة في إدارة الأملاك وتطرقنا إلى نوعية تلك الشركات وهيكلتها، واليوم نتحدث عن تفاصيل الخدمات المقدمة من شركات الإدارة العقارية:
4 – خدمات شركات الإدارة العقارية:
إن أهم الخدمات التي تؤديها شركات الإدارة العقارية هي :-
أ – الإدارة المالية للعقارات:
تعني بجدولة المداخيل والمصروفات للعقارات وتقديم ميزانية مالية دورية تظهر تقييماً للأرباح المتوقعة.
ب- الحالة الوضعية والصيانة:
مراقبة دورية لحالة البناء: إجراءات معاينات دورية للمحافظة على العقار، وتزويد المستثمر بتقارير دورية، تظهر أوضاع العقار واقتراحات تحسينية لرفع مستوى خدماته وبالتالي مداخيله.
هدف المراقبة الدورية لحالة العقار هو: تجنب حدوث أية مشكلة (قد تعرض المبنى وقاطنيه للخطر) قبل حدوثها إذا أمكن، وبالتالي فإن المحافظة على العقار (والمستأجرين) تؤدي إلى رفع قيمة العقار السوقية، وتزيد من دخله باستمرار.
ج – الإدارة الداخلية:
هدفها الحفاظ على جميع الملفات والوثائق المتعلقة بإدارة العقار لجميع المستأجرين والعاملين، والمتعاقدين معهم لتأدية أية خدمات مهما قل شأنها، وحفظ هذه الملفات بطريقة يسهل الحصول عليها في أي وقت.
د – العلاقات العامة:
الحفاظ على علاقات متميزة مع جميع الأطراف المستفيدة والعاملة بشكل مباشر، أو غير مباشر في خدمة العقار، أهمها المستأجرون والمتعهدون والدوائر الرسمية.
إن العلاقة الصحيحة لمدير الأملاك العقارية مع جميع الأطراف والفرقاء، تكسبه ثقة الآخرين به، وتوفر له سمعة متميزة تكون سر نجاحه، ومصدره الإعلاني الأقوى في السوق العقارية.
5 – العملية الإيجارية:
لقد تطورت العملية الإيجارية في السنوات الأخيرة بشكل كبير، ولم تعد بسيطة أو سهلة كما كانت حتى الماضي القريب، بل أصبحت معقدة تقريبا، وستتشعب مستقبلا انطلاقا من المنافسة بين العقارات الموجودة والعقارات المستقبلية، ولم تعد تقوم الإيجارة على الابتسامة والكلمة المعسولة، بل على الكلمة المكتوبة، وبالاتفاقيات والعقود لحفظ حقوق الأطراف، وواجباتهم تجاها بعضهم البعض.

إن تحديد قيمة الإيجار لعقار ما، شقة، أو مكتب أو محل في سوق عقارية ما يخضع للكثير من العوامل التي يفرضها السوق وظروفها الخاصة بها، أهمها:
أ – فائض المداخيل الإيجارية:
يجب أن تغطي مداخيل الإيجارات للعقار جميع المصروفات الثابتة والمتغيرة، التي يحتاج إليها العقار وتحقق وفرا زائدا فتسمى (الذي يطلب المستثمر تحقيقه على استثماره).
ب- المداخيل المتوقعة:
يجب أن يكون المدخول الصافي من الإيجارات مقبولا من قبل المستثمر، وبعد حسم جميع النفقات الثابتة والنفقات المتغيرة وتوفير مبالغ التحسينات المطلوبة للبناء ومصروفات صيانة الأجهزة التابعة له، يبقى المدخول الصافي كما يتوقعه المستثمر أو يفوق توقعاته.
ج- المنافسة:
لتحقيق منافسة شريفة – إن ماديا أو خدماتيا – ولا بد من أن تكون قيمة الإيجار أقل من قيمة الإيجارات للعقارات التي تتمتع بذات المواصفات والخدمات ليتم تفضيلها، وجذب المستأجرين لها دون غيرها والمحافظة الدائمة على نسبة تشغيل عالية باستمرار.
د – نسبة الشواغر:
يجب أن تبقى نسبة الشواغر للعقارات (الشقق أو المكاتب غير المؤجرة) دائماً ضمن النسبة المقبولة والمسموح بها من قبل السوق والمستثمر، وفي حال كانت نسبة الشواغر تزيد في العقار عن العقارات المجاورة، فلا بد للمدير العقاري من معرفة أسباب هذه الشواغر، وتحليلها وتقديم خطة عملية للمستثمر ومناقشتها معه لاتخاذ القرارات اللازمة.

أهم أسباب ارتفاع نسبة الشواغر هي:
1. قيمة إيجار عليا.
2. أسواق تأجيرية ضعيفة.
3. نقص في الخدمات والصيانة المقدمة للمستأجرين.
وبالتالي يقدم المدير العقاري اقتراحات عملية للمالك، وال************ر معه لأخذ القرارات الصحيحة لتقليل نسبة الشواغر.

6 – اختيار المستأجرين:
إن اختيار المستأجرين هي من أصعب مهمات المدير العقاري، التي تؤثر حاضراً ومستقبلا، سلبا أو إيجابا على:
1. العقار.
2. سمعة المالك.
3. سمعة المدير.
وعملية الاختيار هذه هي أول مرحلة من مراحل بناء العلاقات المتميزة بين المستأجر والمدير* لذلك فإن المعلومات الشخصية والعائلية والعلمية والمهنية المقدمة من قبل المستأجر في طلب التأجير هي الصورة الأولى التي يجب أن يتفهمها المدير ويدرسها بعناية واهتمام، كالربط بين المعلومات الواردة في الطلب والواقع العملي لمقدم الطلب، واستنتاج صحتها، والتأكد من مصداقيتها، والاتصال بمصادر هذه المعلومات إن أمكن.
وبالتالي فإن أية معلومات غير صحيحة في طلب الإيجار أو غير مترابطة تعرض طالب الإيجارة للمساءلة، والدخول في دائرة الشك، التي قد تكبر لدرجة رفض طلب المستأجر الجديد.

من بين الأسئلة التي يجب أن يقتنع المدير بأجوبتها هي:
أ‌- هل حقاً المأجور يناسب المستأجر من النواحي المادية؟
ب‌- هل المساحة وعدد الغرف يناسب أفراد العائلة؟
ت‌- هل موقع المأجور يتناسب مع أماكن العمل والدراسة والسوق لأفراد العائلة؟
ث‌- هل الخدمات المقدمة من العقار تناسب متطلبات أفراد العائلة؟
ج‌- مدة عمل طالب الإيجارة في وظيفته ومستوى الوظيفة؟
ح‌- أمور أخرى بحسب حكمة المدير العقاري.
إن أي من الايجابات غير المقنعة لهذه الأسئلة، ستكون الأسباب والأعذار المستقبلية، لانسحاب المستأجر من عقد الإيجارة أو التوقف عن الدفع ، وبالتالي فإن رفض طلب الإيجارة من البداية أفضل من قبوله والتعامل مع مشكلاته المستقبلية إذا احتاج الأمر لذلك.

من ناحية ثانية فإن اختيار المستأجر من قبل المدير يجب ألا يتم بمزاجية شخصية، بل يجب أن يتم تحت سقف القانون، وبدون أي تمييز نوعي مهما كان (كالدين – واللون- والعرق- والحالة الاجتماعية أو الصحية وما شابها)، التي هي من حقوق المواطنين المحفوظة في كل بلدان العالم تقريباً.

إلا أن الوضع المادي قد يشكل السبب الأوحد للرفض، خاصة عند استيفاء الإيجار شهريا، ورغم وجود دفعة التأمين لشهر أو أكثر، فإذا ما كان مجموع دخل مستأجر ما 500 دولار شهريا وقيمة الإيجار الشهري 40 دولاراً، فهل تكفي المائة دولار الباقية لتغطية جميع نفقاته المعيشية الأخرى، إذا لم يكن لديه أي مدخول آخر من أي مصدر ثان.

أما بالنسبة إلى استيفاء الإيجارات، فبعد الموافقة على طلب الإيجار وأثناء صياغة عقد الإيجارة، وقبل توقيع الأطراف يجب أن يقوم المدير العقاري بشرح العقد شفوياً للمستأجر والتأكيد على بعض البنود، خاصة: القانونية، والتنبيه إلى حقوقه وواجباته.
إن بالنسبة إلى تاريخ استحقاق الدفعة الشهرية، أو مكان دفعها أو البنود الجزئية في حالة التوقف عن دفع الإيجار، أو إلغاء العقد في حالات خاصة: كإهمال العقار أو إيذاء الجيران أو غيرها من الأمور المهمة لطرفي العقد.
بعدها يوقع العقد من قبل الأطراف وممثليهم ويؤرخ وتتبادل النسخات ويقدم مفتاح المأجور للمستأجر.

التوقيع :

تستطيع تثبيت عرضك في اي قسم مقابل 100 ريال في الشهر

>> خطة الاعلانات في موقع المساعد العربي و اسعارها <<

للتواصل ماسنجر arabihelp@gmail.com
تم التعاون بين المساعد العربي و Google في عملية البحث
0551144421

البطاقات العقارية	أخبار المكاتب العقاريه	متابعة المشاريع	البريد العقاري	المكاتب و الصفحات الخاصة
اسلوب جديد ومحترف من تسويق العروض العقارية والخدمات المقاولاتيه	الاتملك اخبار عن مؤنشأتك ، نساعدك في عرضها عبر المساعد العربي .. تصل للتنسيق	اسلوب جديد من التسويق يبدء مع ولادة المشروع.. اتصل للتنسيق	احصل على بريد بإسم عقاري مميز	احفظ عروضك وعرف العملاء بخدماتك من خلال هذه الخدمة

المواضيع المتشابهه
الموضوع	كاتب الموضوع	المنتدى	مشاركات	آخر مشاركة
إدارة العقارات (أملاك الغير) .......الجزء الأول	المساعد العربي	المقالات العقاريه	0	12-26-2006 03:20 PM
لكم مني حصـــــــــرياً ... هذا الإهداء	شموخ البدر للعقارات	المنتدى العقاري	8	12-07-2006 06:19 AM
1.2مليار ريال حصيلة العقارات السياحية في 5أيام.. والمستثمرون يعتبرونها مردوداً ضعيفاً	المساعد العربي	المقالات الاقتصادية	0	10-28-2006 01:45 PM
نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة	المساعد العربي	المنتدى العقاري	3	09-15-2006 09:28 AM

الذين يشاهدون محتوى الموضوع الآن : 1 ( الأعضاء 0 والزوار 1)

أدوات الموضوع	إبحث في الموضوع
مشاهدة صفحة طباعة الموضوع أرسل هذا الموضوع إلى صديق	إبحث في الموضوع: البحـــــث المتقـــــدم
طرق مشاهدة الموضوع
الانتقال إلى العرض العادي العرض المتطور الانتقال إلى العرض الشجري