ايهما افضل المناطق الناشئه او الاسواق الناضجه؟

العروض
إضافة العرض

09-28-2007, 04:23 AM

رقم المشاركة : 1

جوال

( عضو )

جوال غير متواجد حالياً

جوال is an unknown quantity at this point

ايهما افضل المناطق الناشئه او الاسواق الناضجه؟

أيهما أفضل.. المناطق الناشئة أم الأسواق الناضجة؟

معادلة صعبة وسؤال يحير خبراء العقار

لندن: «الشرق الأوسط»
المعادلة الصعبة التي يرغب خبراء العقار في حلها هي الاختيار بين الاستثمار في المناطق الناشئة الجديدة التي تقدم لهم قيمة أفضل ونموا اسرع ولكن بدرجة مخاطر أعلى، ام البقاء في الاسواق الناضجة التي بلغت فيها الاسعار ارقاما فلكية، ولكنها تتمتع بالطلب العالي عليها وتضيف الى قيمتها دوريا مع مخاطر محدودة.

وإذا كان مثل هذا السؤال يحير المستثمر الدولي، فهو ايضا يثير علامات استفهام في عقل المستثمر العربي، الذي يعتبر ان اسواقه المحلية لم تعد تتسع لطموحاته وان الاختيار هو بين اسواق ناشئة واعدة وخطرة وبين اسواق متخمة وغالية ولكنها اكثر امانا.

«الشرق الأوسط» سألت بعض خبراء العقار في لندن وبرلين وكانت الإجابات مركبة مع تركيز على مفهوم «القيمة» العقارية اينما كانت. ولا يتعلق مفهوم القيمة بسعر العقار وانما بمدى شدة الطلب عليه او جاذبيته للمشتري بحيث لا يجد المستثمر صعوبة في تسييله بسرعة وبيعه بقيمة اعلى فيما بعد. وتختلف القيمة بين موقع وآخر داخل الاسواق نفسها. ولم تسفر الاجابات عن معادلة واحدة لكل الحالات، فهناك الكثير من المتغيرات والعوامل التي تجعل الاستثمار العقاري ناجحا او فاشلا في كل سوق، وفقا للاختيار. وتتعلق القيمة بالموقع ومعدل نمو السوق وتكاليف التمويل والمخاطر غير المحسوبة، مما يجعل عملية الاستثمار العقاري مثيرة وتحتاج الى الكثير من الخبرة والحس المرهف بها. وهذه الدلالات تفسر ايضا نجاح البعض في الاستثمار العقاري وفشل البعض الاخر.

وبوجه عام توضح شركات «يونيون» و«أي في جي» الالمانية وشركة «لاسال» البريطانية، ان الاستثمار في الاسواق الناضجة يحتاج الى رأسمال هائل ومعرفة بالاسواق والتمويل للحصول على افضل وانسب قروض عقارية. كما يحتاج ايضا لتوقيت جيد لدخول السوق حيث تواجه بعض الاسواق تواجه هبوطا وتتجه اخرى الى المزيد من الارتفاع. اما الاسواق الناشئة فالاولوية فيها لاختيار الموقع المناسب وحساب المخاطر السياسية والبيروقراطية. فالموقع الجيد سوف يكون من السهل بيعه في المستقبل مهما كانت تحولات السوق. المخاطر السياسية، من ناحية اخرى، تتعلق بالاستقرار الحكومي والحالة الامنية التي تعصف بقيمة اي عقار. المخاطر البيروقراطية تشمل صعوبة الاجراءات وبطء الحصول على الموافقات وعدم استقرار النظام الضريبي واقبال حكومات الدول الناشئة احيانا على اتخاذ قرارات عشوائية مفاجئة لفرض ضرائب على البيع قبل انقضاء فترة معينة (من ثلاث الى خمس سنوات). وكل هذه العوامل تحبط المستثمر وتضعف من جاذبية وقيمة العقار في هذه المواقع.

ولتوضيح الوضع العقاري في الاسواق الناضجة مقابل المناطق الناشئة، يمكن التعرف على معالم هذين القطاعين باستعراض بعض الاسواق التي تمثل نماذج من القطاعين في الوقت الحاضر. ولعل افضل نماذج الاسواق الناضجة هو سوق لندن الذي يعد الان قمة سوق العقار في العالم، ثم اسبانيا التي تشهد تراجعا ملحوظا. ومن الاسواق الناشئة تمثل رومانيا نموذجا لسوق لم يكن معروفا قبل سنوات معدودة ولكنه الان في طليعة الاسواق الطموحة عقاريا.

* قمة السوق يؤكد احدث تقرير صادر من شركة «نايت فرانك» العقارية ان سوق لندن العقاري تتقلد الان قمة السوق العالمي متفوقة بذلك على موناكو ونيويورك وطوكيو. ولكن موسكو يمكن ان تحتل هذا الموقع بعد عشر سنوات بسبب طموحات السوق عقاريا وثروة النفط الروسي المتزايدة. ويستخدم التقرير للمرة الاولى ما يسمى «دليل العقار الدولي الفاخر» (Prime International Index) للمقارنة المباشرة المعتمدة على مقاييس موحدة بين اسواق العقار الدولية. وتأتي لندن على قمة الاسواق بأغلى شوارع وعقارات يبلغ سعر القدم المربع فيها 3200 جنيه استرليني (نحو 6000 دولار) ترتفع الى حوالي 4000 استرليني في مركز المدينة وعقارات مثل «وان هايد بارك». وتنخفض هذه القيمة الى 2190 جنيها استرلينيا للقدم في موناكو و1230 استرلينيا للقدم في نيويورك. وبعد هذه المراكز الثلاثة الاولى تأتي هونغ كونغ في المركز الرابع تليها طوكيو ومدينة كان الفرنسية ثم سان تروبيه الفرنسية ايضا واخيرا سيدني، بحوالي 820 استرلينيا للقدم المربعة.

ولاحظ تقرير «نايت فرانك» ان الطلب العقاري على لندن يأتي من الشرق الاوسط ومن آسيا وروسيا، وان السوق لم يعد يتبع الاقتصاد البريطاني ولا يتأثر بمعدلات اسعار الفائدة او مستوى الاجور. وتزداد الضغوط في قطاع القمة الذي يعاني من كثافة الطلب وندرة العرض. وشكا مدير شركة اميركية من انه فقد عدة عقارات فاخرة لمستثمرين آخرين عرضوا فيها مبالغ اكبر، على رغم انه يبحث فقط عن عقار للاقامة فيه وليس للاستثمار.

المثير في التقرير هو انه لاحظ ان عقارات القمة في لندن ومدن اخرى تمثل افضل قيمة في الاسواق حاليا، وانها زادت في العام الاخير بنسبة 30 في المائة. وينطبق الحال نفسه على معظم الاسواق الاخرى. ولكن هذه الزيادات لا تعني ان عقارات القمة في لندن، او غيرها، معصومة من السقوط. فمنذ ثلاث سنوات فقط كان سوق لندن يعاني من الخمول والتراجع، وقد يحدث هذا مرة اخرى.

وقبل الاستنتاج بان الاستثمار في الاسواق الناضجة هو الافضل والاكثر ربحا، فان المشرف على بحث شركة «نايت فرانك»، ليام بيلي، يقول ان السنوات القليلة المقبلة سوف تشهد ارتفاعا ملحوظا في مواقع اخرى غير فئة القمة في المدن الغربية. وهو يرشح البرازيل وبعض مدن اوروبا الشرقية، ويقول ان بعضها، مثل كرواتيا، قد يدخل قريبا الى مصاف فئة القمة في العقار الدولي.

* إسبانيا من ناحية اخرى، يواجه المستثمرون في سوق ناضجة اخرى، هي اسبانيا، تراجعا ملحوظا هذا العام في قيمة العقار وعوائد الايجار ومرونة البيع. وتقول شركات العقار الاسبانية ان «حفل العقار الاسباني انتهى». وتطمئن هذه الشركات معظم المشترين في مواقع جيدة وفي مشروعات ذات ادارة تتمتع بالكفاءة ان من الممكن الحفاظ على القيمة في هذه الحالات. وتنصح الشركات المستثمرين في هذا القطاع بالتريث وعدم البيع حتى تتضح ابعاد الصورة.

اما في قطاعي المدخل والقمة فسوف تنعكس عليهما الازمة سلبيا لوجود فائض عقاري كبير في فئة المدخل من ناحية، ولان فئة القمة مقومة بأكثر من قيمتها الحقيقية. والنصيحة للمستثمر الاجنبي الذي يبحث عن ارتفاع في القيمة واستثمار للمدى القصير، هو ان يبتعد عن السوق الاسباني في الوقت الحاضر لان التوقيت غير مناسب.

من ناحية اخرى لا يجب على المستثمرين في السوق الاسباني التعجل باتخاذ قرار غير محسوب، لان اسبانيا لم تصل الى مرحلة الانهيار ومازالت الاسعار ترتفع هامشيا فيها ولكن بصورة غير ملحوظة بالمقارنة مع ارتفاعات الماضي القريب.

ويعتبر البعض ان اسبانيا بحاجة الى موجة التصحيح الحالية حتى ينخفض نشاط البناء العشوائي الذي حول مناطق ساحلية بأكملها في منطقة مثل «كوستا ديل سول» الى غابات اسمنتية قبيحة. كما ان التصحيح من شأنه ابعاد المضاربين عن السوق، وهم منتشرون في مناطق اسبانيا السياحية لبيع المشاريع على الخرائط وتمويلها من اموال المشترين. وفي اسبانيا نفسها ترحب الاغلبية من المستثمرين وشركات العقار بموجة التصحيح التي وضعت ضوابط للسوق لم تكن متاحة من قبل. ويلاحظ الخبراء ظاهرة اسبانية اخرى هي نشاط عدم الافصاح عن اسعار التعامل الحقيقية في السوق، بحيث تتم الصفقات باسعار منخفضة مع دفع نسبة من المبلغ نقدا لتجنب ضرائب القيمة المضافة. ولكن الحكومة الاسبانية فرضت قيودا على هذا النشاط الامر الذي انعكس سلبيا على معدل ارتفاع الاسعار. ومع نهاية هذه الممارسات يتجه السوق الاسباني نحو فترة استقرار ونمو بطيء مع عوائد إيجارية تصل في المتوسط الى حوالي 6ـ7 في المائة.

* الاسواق الناشئة على نقيض ما يحدث في الاسواق الناضجة، تبدو المناطق الناشئة في بداية طريق الاستثمار العقاري الدولي. وهنا قد يجد المستثمر فرصا رخيصة نسبيا وفرص نمو هائلة في المستقبل، ولكن عليه في الوقت نفسه ان يتعامل مع الكثير من البيروقراطية وأحيانا العشوائية القانونية التي لا تعرف كيف تتعامل مع المستثمر الاجنبي، خصوصا في بعض الاسواق الشيوعية سابقا التي كانت تتعامل مع الاجانب الاثرياء على انهم رأسماليون فاسدون ومع الفقراء منهم على انهم جواسيس.

من الاسواق التي يزداد عليها الاقبال حاليا في اوروبا سوق رومانيا التي يمكن شراء شقق ستوديو فيها بأقل من 50 الف دولار وتأجيرها بنسب عوائد سنوية تصل الى 10 في المائة. وعلى رغم ان رومانيا ودعت العهد الشيوعي منذ فترة طويلة وانضمت مؤخرا الى الاتحاد الاوروبي الا انها مازالت لا تسمح للاجانب بشراء الاراضي فيها. ونتيجة لذلك يضطر مستثمر العقار في رومانيا الى تكوين شركات محدودة يشتري من خلالها العقار. وتستغرق هذه الخطوة، نظريا، حوالي الاسبوع وتتكلف نحو 400 دولار. وهناك العديد من اجراءات التسجيل التي يجب ان يقوم بها متخصص في القانون يعمل في الوقت نفسه وكيلا للشركة المشترية للعقار.

من الصعوبات الاخرى ان المستثمر الاجنبي لا يمكنه الاقتراض العقاري داخل السوق ولا بد ان يدبر تمويله من الخارج ويشتري نقدا في الداخل. وتعد رومانيا بتغيير هذا الوضع في المستقبل القريب حتى تتيح فرص التمويل لبنوكها المحلية. وبعد هذه التكاليف والتعقيدات الادارية يفتح المستثمر لنفسه فرصا عقارية جيدة خصوصا في العاصمة بوخارست التي تحاول ان تقلد باريس معمارا واسلوب حياة لدرجة انها بنت لنفسها ايضا قوس نصر مصغرا.

* ملاحظات حول الأسواق الناشئة > اولاـ ان هذه الاسواق تجذب صغار المستثمرين الذين لا يجدون لأنفسهم فرص استثمار في دولهم الام بمبالغ زهيدة. ولذلك فهم لا يقبلون في العادة على الاسواق الناشئة رغبة في الاستثمار فيها دون غيرها وانما لانها البديل الرخيص او المتاح لميزانياتهم الصغيرة. وهناك بالطبع استثناءات، ولكن مثل هذا التوجه لا يشجع على الاعتقاد بان هذه الاسواق جذابة بحد ذاتها وان المستثمرين فيها لن يتجهوا الى مواقع اخرى فور تحسن مقدرتهم المالية.

> ثانياـ ان البداية المتواضعة من حيث الاسعار سوف تنمو في هذه الاسواق مع مرور الوقت، ولكن عند البيع سوف تكون النتيجة ايضا مبالغ متواضعة لا تصلح للاستثمار في مواقع افضل. وهكذا فإن من يستخدم هذه الاسواق الناشئة كدرجة سلم اولى لبلوغ مستويات عقار اعلى، قد يجد نفسه في نهاية المطاف امام فجوة سعرية اكبر من تلك التي كان يواجهها قبل الاستثمار في الاسواق الناشئة.

> ثالثا ـ بين دخول الاسواق الناشئة والخروج منها يواجه المستثمر الكثير من العقبات البيروقراطية والقانونية، علاوة على الصعوبات اللغوية وضرورة الاستعانة بمحامين وخبراء عقار وأحيانا تكاليف انشاء شركات خاصة لتسجيل العقار باسمها. ويجب على المستثمر ان يسأل نفسه اذا كان العائد في النهاية سوف يغطي له مساوئ الاحباط الذي سوف يعاني منه.

والاستنتاج من هذه القراءة السريعة لأنواع العقار بين الاسواق المختلفة هو ان على المستثمر ان يختار بحكمة التواجد في الاسواق التي يرغب في الاستثمار فيها، وليس تلك التي توفر له خيارا رخيصا، وان يتوجه للمدى البعيد في استثماره العقاري. وتقدم الاسواق الناضجة والأسواق الناشئة فرص عقار جيدة في كل منهما بشرط الاختيار الجيد ودراسة طبيعة السوق.

التوقيع :

ساهم بنشر موقع المساعد العربي

من عروضي في المنتدي

0 فلتين جديده وجاهزه للبيع بحي النزهة
0 اسعار الاراضي في حائل ورابغ والمدينه المنوره وجازان
0 للبيع( تجاري_ سكني ) بمدينة تنومه ( المنطقه الجنوبيه)
0 قصر بحي المحمديه للبيع
0 تنومه المدينه (البكر) ارض سياحيه واستثمار ناجح

البطاقات العقارية	أخبار المكاتب العقاريه	متابعة المشاريع	البريد العقاري	المكاتب و الصفحات الخاصة
اسلوب جديد ومحترف من تسويق العروض العقارية والخدمات المقاولاتيه	الاتملك اخبار عن مؤنشأتك ، نساعدك في عرضها عبر المساعد العربي .. تصل للتنسيق	اسلوب جديد من التسويق يبدء مع ولادة المشروع.. اتصل للتنسيق	احصل على بريد بإسم عقاري مميز	احفظ عروضك وعرف العملاء بخدماتك من خلال هذه الخدمة

أدوات الموضوع	إبحث في الموضوع
مشاهدة صفحة طباعة الموضوع أرسل هذا الموضوع إلى صديق	إبحث في الموضوع: البحـــــث المتقـــــدم
طرق مشاهدة الموضوع
العرض العادي الانتقال إلى العرض المتطور الانتقال إلى العرض الشجري

المواضيع المتشابهه
الموضوع	كاتب الموضوع	المنتدى	مشاركات	آخر مشاركة
مستثمرات صغيرات	كلي طموح	المنتدى العام	0	08-08-2007 04:39 PM

التسجيل السريع مُتاح
عزيزي الزائر . وفي حال رغبتم بالإنضمام إلى أسرتنا في المنتدى ينبغي عليكم ،التسجيل! اسم المستخدم: كلمة المرور: تأكيد كلمة المرور: البريد الالكتروني: تأكيد البريد: موافق على شروط المنتدى

الذين يشاهدون محتوى الموضوع الآن : 1 ( الأعضاء 0 والزوار 1)

ايهما افضل المناطق الناشئه او الاسواق الناضجه؟

منتدى المدن الصناعية