التقييم العقاري والمعاينة العقارية (1 من 3 )

هذا مقال مهم حول التقييم العقاري


إن التقييم العقاري هو عبارة عن رأي مستقل لتقدير قيمة العقار السوقية وليس تحديد سعره.
يقوم بالتقييم العقاري عادة خبير محترف يعتمد على أسس علمية وطرق متنوعة يقدم بالنتيجة رأيا نزيها ومستقلاً لصالح العقار، وليس لصالح أي من أطراف عملية التبادل العقاري (بائع، مشتر، مقرض، أو مقترض)، مقابل رسم مالي معين، أو نسبة محددة متفق عليها بحسب الأصول الحرفية المتبعة.
إن التقييم العقاري مهنة متخصصة ومستقلة بحد ذاتها في القطاع العقاري وتلعب دورا مميزا ورئيسيا خاصة في عملية الاستدانة من المؤسسات المالية.
من ناحية أخرى فإن الوسيط العقاري المحترف ليس مقيما عقاريا ولكن عليه أن يلم بالأسس العامة لهذه المهنة، حتى يتمكن من إيضاحها للعملاء، وعن السوق العقارية والعقارات (والمساكن) المباعة ووضع أية معلومات يعرفها بتصرف المقيم لتسهيل عمله ووضع تقريره النهائي.
يعتمد المقيم العقاري المتخصص على عدة معطيات ظاهرة وغير ظاهرة للعامة في وضع تقرير مفصل لتقدير قيمة العقار السوقية ومنها:- نوعية العقار (سكني أو تجاري)، موقع العقار (المنطقة والشوارع المحيطة)، مساحة العقار (وعدد الغرف)، مستوى المنطقة العقارية، مستوى التشطيبات الداخلية والخارجية (في حال البناء)، أما المعطيات غير الظاهرة للعيان التي تلعب دورا مهما في تقييم العقار أهمها:- حالة العرض للعقار، قلة أو كثرة العقارات المعروضة في السوق وبالمواصفات ذاتها، وظيفة العقار وهي الهدف المرجو من العقار (شقة، مكتب)، إمكانية نقل الملكية أي سهولة القدرة على نقل الملكية أو صعوبتها وتكلفتها أو تحويل وظيفتها وعناصر أخرى إنشائية مثلاً يحتاج إليها العقار لتأهيله للاستعمال أو البناء عليه والتكلفة المادية لذلك.
وبالتالي فإن الهدف من تقرير المقيم العقاري هو معرفة قيمة العقار السوقية أي أعدل سعر للعقار يمكن Fair Market Value الحصول عليه في عملية التبادل العقاري في:-
1. سوق حرة وشفافة ومنافسة.
2. جميع أطراف المبادلة العقارية (بائع ومشتر) هم أحرار راشدون عاقلون مدركون لجميع تفاصيل التبادل وغير مرغمين مطلقا على تنفيذها.
3. توافر الوقت اللازم لإجراء المبادلة.
4. مقابل مبلغ مالي.
5. لا وجود لأية عوامل غير عادية أو غير طبيعية أو استثنائية في عملية التبادل العقاري.
أما السعر البيعي للعقار في سوق ما Market Price فهو السعر الحقيقي الذي بيع به العقار وقد يكون أقل أو أكثر من قيمة العقار التقييمية Appraisal Value بحسب ظروف السوق العقارية ورغبة وظروف أطراف التبادل العقاري.

الطرق الأساسية للتقييم العقاري

يعتمد المقيم المحترف والمعتمد من الجهات المختصة والحاصل على شهادات ومقومات أعمال التقييم على ضخامة وقوة الشركة العقارية التي يعمل بها وأسلوبها العملي والحرفي في تقديم نشاطات التقييم، وعلى كل حال يعتمد المقيم المحترف بشكل عام في إعداد أعمال التقييم على ثلاثة طرق أساسية لتقييم عقار ما وهي:-
‌أ- طريقة مقارنة المبيعات العقارية في السوق.
‌ب- طريقة التكلفة (لبناء عقاري مماثل).
‌ج- طريقة المداخيل.
ويستعمل المقيم أي من هذه الطرق الثلاثة بحسب نوعية العقار المراد تقييمه إن كان سكنيا أو تجاريا أو ثقافيا أو حكوميا وقد يضطر لدمج طريقتين أو ثلاث معاً ليتمكن من تقديم تقرير مستقل مدعم بالأرقام والثوابت اللازمة لتقييم العقار.
وسوف نقدم شرحا إيجازيا لكل طريقة من الطرق الثلاث وهي لا تعبر عن كامل الطريقة وحرفيتها التي يجب إتيانها وأسلوب توثيقها وهيكلية المعلومات.

طريقة مقارنة المبيعات

تستعمل هذه الطريقة خاصة لتقييم العقارات السكنية من منازل وشقق لتحديد قيمة البيع حيث يقوم المقيم العقاري المحترف بدراسة العديد من العناصر المؤثرة على العقار وأهميتها:-
‌أ- موقع العقار على شارع رئيسي، فرعي، تجاري، عام أو خاص وغيرها.
‌ب- حالة العقار وعمر البناء وظروفه وامتيازاته.
‌ج- مواصفات العقار، مساحة العقار ومستوى التشطيبات الداخلية والخارجية.
‌د- تاريخ عمليات البيع تلعب دورا غير مباشر.
‌ه- ظروف البيع المحلية إن وجدت أطبيعية كانت أم اضطرارية، هي عناصر غير مباشرة يتفاوت تأثيرها على تقييم العقار.
‌و- حالة السوق كميات العرض والطلب.
جميع الخطوات تهدف إلى الوصول إلى سعر سوقي عادل للعقار يمثل الصدق والأمانة والحرفية في الأسلوب والطريقة.

للكاتب م.عبد المنعم بن محمد نيازي مراد