متطلبات صناعة الرهن العقاري ( 2 من 3)
دورة رأس المال الوطني ومتطلبات الاستثمار والتمويل
- أحمد بن محمد اليوسف -
02/03/1428هـ
تحتاج صناعة الرهن العقاري إلى وجود ترتيبات تشريعية وإجرائية لقطاع الإسكان والتنمية العمرانية ثم تشريعات وإجراءات لقطاع الاستثمار والتمويل ثم ترتيبات لقطاع التطوير والتخطيط العمراني. هنا نتكلم عن قطاع الاستثمار والتمويل. فبالإضافة إلى التشريعات الأساسية والإجرائية لابد من وجود وتوافر المال اللازم لتمويل وتطوير المشاريع الإسكانية، والأهم من ذلك تمويل صناعة الرهن لأنها الحل الأمثل والأوحد لبيع عشرات الآلاف من الوحدات المعروضة الآن ولا تجد القادر على شرائها بسبب التمويل، وهذا ما جعل المطورين أيضاً يحجمون عن المشاريع الكبرى لعدم وجود آلية تمويل للمشترين.
حسب الأرقام الرسمية تحتاج المملكة خلال السنوات الخمس المقبلة إلى مليون وحدة سكنية تحتاج لبنائها إلى ما لا يقل عن 500 مليار ريال ولبيعها على المواطنين إلى ما لا يقل عن ألف مليار ريال. أي ترليون ريال. صندوق التنمية العقاري منذ أنشائه مول 600 ألف وحدة سكنية تقريباً بالأسعار السائدة في مختلف الأوقات ومتطلبات البناء المتواضعة على مر السنين، ولو تضاعف رأس ماله عشر مرات لن يغطي حتى 20 في المائة من الطلب وتحتاج صناعة الرهن إلى السوق الأولية وهو ما يمكن أن يضخ فيه ما لا يقل عن 200 مليار ريال في عام واحد إذا وجد التنظيم التشريعي والنظام الإجرائي العدلي – المالي – الإداري – المتكامل. وسأذكر مصدر ذلك لاحقاً. ولكن السوق يحتاج إلى ترليون ريال وخلال عشر سنوات. ولمنح قروض مدتها 25 سنة. ولن يتمكن قطاع رأس المال من تدوير هذه القروض إلا إذا وجدت آلية ملزمة للسداد تضمن إعادة منح القرض وتدويره لشخص آخر (مثلا لو التزم 25 شخصا بالسداد شهرياً لأمكن منح قرض كامل لمواطن آخر) ولو التزم الجميع بالسداد من ضمن المليون مقترض لأمكن تقديم ما لا يقل عن 50 ألف قرض سنويا وبانتظام ولكن هذا يكفي لخمس سنوات ماذا بعد؟ وماذا عن فترة السماح لقروض البناء الجديدة قبل أن يبدأ التسديد لكل قرض. مع التأكيد أنه هناك تكلفة تمويل شرعي بالأجل لا بد أن يدفع ثمنها كل مواطن وليست جمعية خيرية أو هبة، ومن لا يفهم ذلك لا يستحق التمويل قطعا.
دورة رأس المال الوطني لكل دولة مهمة لمعرفة مصادر ومخارج رأس المال، فإغلب الدول المتقدمة التي تطبق الرهن العقاري دول جاذبة لرأس المال العالمي مثل بريطانيا والولايات المتحدة حيث تستقطب بريطانيا 32% من رأس المال العالمي ودائع استثمارية وأدوات سوق المال. فيما تستقطب الولايات المتحدة 18% من رأس المال العالمي في شكل أدوات سوق المال المختلفة. أما المملكة فهي مصدرة لرأس المال العالمي. تبيع النفط وتودع إيراداته بالعملة الدولية في الدول المتقدمة. ينفق المقرر للميزانية ثم يودع الجزء المخصص للاحتياطي والاستثمارات في أسواق المال الدولية. يتسلم المقاولون مستحقاتهم من الدولة ويرحل جزء منها للاستثمار الخارجي، تباع الأراضي الخام ويرحل من إيراداتها للخارج.
صناعة الرهن العقاري تحتاج إلى استثمارات طويلة الأجل. ودائع طويلة الأجل* سندات استثمار، احتياطات ومدخرات. فهي مصدر ممتاز لإيرادات مستقرة طويلة الأجل. لا يمكن استثمار رأس المال الطائر في سوق الرهن العقاري لتحصل كارثة مثل كارثة سوق المال. ومن أهم أسبابها رأس المال الطائر الآتي من الخارج والقروض الاستهلاكية قصيرة الأجل. من ضمن الرصد المصرفي في البنوك والبالغ 650 مليارا هناك ما لا يقل عن 250 مليارا.
ودائع مستقرة ومدخرات تبحث عن استثمار طويل الأجل ومستقر. ومن ضمن 900 مليار دولار مستثمرة في الخارج ويخص ما لا يقل 50 في المائة منها
مواطنين سعوديين يمكن أن تعود 10 في المائة سنوياً إذا وجدت البيئة العدلية والمالية والعقارية والتجارية والحكومية المناسبة لها.
تطور صناعة الرهن العقاري يمكن أن يعدل دورة رأس المال الوطني لصالح الاستثمار المحلي مع وجود شفافية، ومتاجرة عادلة، ومنع للاحتكار ومستوى عال من الاحتراف. إيجاد صناعة محترفة للرهن العقاري لابد أن
يتواكب مع وجود المراكز المالية الكبرى في رابغ والرياض ويؤدي إلى إيجاد ما لا يقل عن 300 ألف فرصة عمل في قطاع التطوير والتمويل العقاري وخدمات الإسكان في أول خمس سنوات. هناك عوائق رقابية مالية تعيق انسياب رأس المال الأجنبي للاستثمار في المملكة مع ما يوجد من شخصنة ومزاجية في تطبيق بعض الأنظمة. وعدم تنافسية نسب وأسعار الخدمات المالية التي تقدمها البنوك السعودية برعاية مؤسسة النقد مع البنوك والمؤسسات المالية الدولية.
ولإدراك ما فات من التنظيم وزيادة الطلب، أرى أنه من المجدي أن يكون هناك برنامج عاجل لتنظيم الوضع العقاري المالي على الأسس التالية:
1- عدم تجزئة الإجراء أو بتر جزء منه فهو حلقة مترابطة متكاملة ولابد من صدور نظام أساسي متكامل لجميع جوانب التمويل العقاري: القانونية – النقدية – الإدارية – التنفيذية – الفنية – البشرية، ومن خلال فريق عمل لهذا المشروع يبقى عاملا وموجودا، وفي حالة يقظه حتى بعد قيام هذا العمل لمراجعته وتطويرة لاحقا بعيدا عن الروتين الحكومي.
2- تأسيس الجهاز الحكومي المتخصص في هذا الشأن (هيئة الإسكان)
ومنحه الفترة الكافية للاقتراح والدراسة والتخطيط والمراجعة والتنظيم بالاستعانة بدور الخبرة والمؤسسات الدولية المتخصصة والهيئات الحكومية المماثلة.
3- تزويد القطاع بمئات الكوادر المتخصصة محلياً وإقليميا ودولياً واستثنائيا من نظام الخدمة المدنية والسماح له بالتعاقد الدولي المباشر.
4- أن تكون جميع التشريعات والتنظيمات قابلة للمراجعة والتعديل والتطوير دورياً من مجلس الهيئة على أن يرجع إلى المجلس الاقتصادي الأعلى في الأمور الاستراتيجية مثل التنمية العادلة والتوزيع السكاني وأوليات الأعمال.
5- سيمارس الجهاز جميع مهام مؤسسة النقد، وزارة التجارة، وزارة التخطيط والاقتصاد، وزارة المالية، وزارة البلدية القروية، وزارة العدل، وزارة المياه والكهرباء على المستوى التنظيمي الإجرائي والتشريعي.
6- السماح مؤقتاً للشركات الاستثمارية ورجال الأعمال والمجموعات الكبرى بتأسيس شركات التمويل والرهن العقاري برأسمال لا يقل عن مليار ريال للشركة على أن يكون أحد المؤسسين بنك سعودي أو دولي معروف كشريك استراتيجي. وأن يكون هناك شريك فني على الأقل لكل شركة تمويل جديدة يكون بنكاً سعودياً أو شركة ذات باع طويل دولياً في هذا المجال. على أن تنقل جميع هذه الأعمال للهيئة فور مباشرة أعمالها.
7 - فيما يخص تمويل التطوير تعتبر آلية صناديق الاستثمار العقاري المعتمدة من هيئة سوق المال ممتازة وعملية على أن تلاحظ ضرورة تأكيد حسن اختيار مجلس إدارة الصندوق ومنع تضارب المصالح وحسن اختيار مدير التطوير.
8 - لا يسمح بالجمع بين تمويل التطوير الشامل للمطورين وتمويل الرهن العقاري للشركة نفسها كنشاط تجاري. كما أن الهيئة تبدأ أعمالها بتنظيم تمويل شراء المواطنين مساكنهم وتكتفي فقط بتأهيل المطورين الراغبين في التعامل معها وهذا مجال بحث ودراسة.
استشاري إدارة واستثمارعقاري
عضو جمعية الاقتصاد السعودية
amypersonal@ yahoo.com
العروض
03-21-2007, 01:22 AM
متطلبات صناعة الرهن العقاري ( 2 من 3)
المواضيع المتشابهه
العرض العادي
