تثمين العقار

المقال بقــلم ـ محمد الجوجو
الاقتصادية : 08 \12 \2005

أوضح محمد الجوجو مستشار التثمين العقاري في شركة كولدويل بانكر السعودية، أنه عند القيام بتحليل السوق التنافسية للعقارات ولتحديد السعر التنافسي المناسب لابد من اتباع ثلاث خطوات مهمة ورئيسية في عملية تسعير وتثمين العقارات.
وقال جوجو "نفترض أن لدينا عقارا ما نرغب في تسعيره وفقا لسعر السوق وحركته، فالمطلوب منا مقارنة فعلية بين العقارات من حيث: الموقع، المساحة، التشطيب، تقسيم العقار، العمر، الواجهة، عروض الشوارع المطل عليها العقار، وخدمات الحي.
وتابع "لو أخذنا مثلا، فيلا بتشطيب دبلوكس أرضها بمساحة 268 مترا مربعا، وسعر المتر للأرض 950 ريالا، ومساحة المباني 480 مترا مربعا ونرغب في تحديد سعر الفيلا، فنحن نقوم بخصم قيمة سعر الأرض من إجمالي سعر المبنى ونقسم القيمة المتبقية على مساحة البناء ليصبح الناتج هو سعر متر البناء الذي نحدد من خلاله السعر التنافسي للعقار، وذلك مقارنة بثلاثة عقارات تم بيعها خلال 30 يوما تقريبا وبنفس المواصفات ونوعية التشطيب مع اختلاف بعض النقاط البسيطة، وكذلك ثلاثة عقارات معروضة حاليا في السوق، وعقار معروض في السوق لم يبع لأكثر من ستة أشهر ومثال ذلك.

عينة من العقارات التي تم بيعها في حي الواحة:
العقار الأول: فيلا بتشطيب دبلوكس أرضها بمساحة 343 مترا مربعا، وسعر المتر للأرض 950 ريالا، ومساحة المباني 480 مترا مربعا، وسعر إتمام البيع هو 810 آلاف ريال* وفي هذه الحالة نقوم بخصم قيمة الأرض الثابتة لدينا ونقسم القيمة المتبقية على مساحة البناء ليصبح الناتج هو قيمة سعر متر البناء يساوي 1008 ريالات.

العقار الثاني: فيلا بتشطيب دبلوكس أرضها بمساحة 375 مترا مربعا، وسعر المتر للأرض 950 ريالا، ومساحة المباني 500 متر مربع، وسعر إتمام البيع هو 890 ألف ريال وبنفس المعادلة السابقة الناتج هو قيمة سعر متر البناء يساوي 1067 ريالا.

العقار الثالث: فيلا بتشطيب دبلوكس أرضها بمساحة 368 متر مربع، وسعر المتر للأرض 950 ريالا* ومساحة المباني 480 مترا مربعا، وسعر إتمام البيع هو 900 ألف ريال، وبنفس المعادلة السابقة الناتج هو قيمة سعر متر البناء يساوي 1146 ريالا.

ونستطيع أيضا المقارنة بعينة من العقارات معروضة حاليا في السوق ثلاثة عقارات معروضة في السوق للبيع وهي أيضا متشابهة في الصفات الأساسية المؤثرة في سعر العقار.

العقار الأول: في حي التعاون
فيلا بتشطيب دبلوكس أرضها بمساحة 312 متر مربع، وسعر المتر للأرض 650 ريالا، ومساحة المباني 380 مترا مربعا، وسعر إتمام البيع هو 720 ألف ريال، وبنفس المعادلة السابقة الناتج هو قيمة سعر متر البناء يساوي 1237 ريالا.

العقار الثاني: في حي الواحة
فيلا بتشطيب دبلوكس أرضها بمساحة 436 متر مربع، وسعر المتر للأرض 750 ريالا، ومساحة المباني 550 مترا مربعا، وسعر إتمام البيع هو 1.2 مليون ريال، وبنفس المعادلة السابقة الناتج هو قيمة سعر متر البناء يساوي 1587 ريالا.

العقار الثالث: في حي المغرزات
فيلا بتشطيب دبلوكس أرضها بمساحة 360 مترا مربعا، وسعر المتر للأرض 950 ريالا، ومساحة المباني 360 مترا مربعا، وسعر إتمام البيع هو 940 ألف ريال، وبنفس المعادلة السابقة الناتج هو قيمة سعر متر البناء يساوي 1661 ريالا.

وعقار معروض للبيع من نحو ستة أشهر ولم يبع على الرغم من وجود تشابه في المساحة والمواصفات والموقع مع العقارات السابقة والسبب أن هنالك ارتفاعا في السعر المطلوب.
فيلا بتشطيب دبلوكس أرضها 384 مترا مربعا، وسعر المتر للأرض 750 ريالا، ومساحة المباني 400 متر مربع، وسعر إتمام البيع هو 1.2 مليون ريال، وبنفس المعادلة السابقة الناتج هو قيمة سعر متر البناء يساوي 2280 ريالا.


هنا وجدنا اختلافا وارتفاعا ملحوظا بالأسعار مما أدى إلى تأخير عملية بيع هذه العقارات.


إذاً من خلال المقارنات السابقة بين العقارات التي تم بيعها والمعروضة للبيع والعقار الذي لم يبع نجد أن العقار المراد تثمينه كلما اقترب السعر المطلوب من الخط الأخضر زادت فرصة بيعه وقلت مدة بقائه في السوق، وكلما اقترب السعر المطلوب فيه من الخط الأصفر والأحمر قلت ميزته التنافسية وأدى ارتفاع السعر المطلوب إلى تأخره في البيع أو عدم البيع إطلاقا.


منقـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــول