التشريعات والتمويل دعائم للتنمية العقارية (2 من 2)

جهات التمويل العقاري

بداية سؤال يطرح نفسه وهو: هل جهات التمويل المتوافرة في المملكة كافية لمواجهة الطلب العقاري؟ بالطبع لا. تنحصر الجهات التي تقوم بمنح التمويل في البنوك وهي أشهرها، حيث تقوم ثمانية بنوك بتقدم برامج للتمويل العقاري تقدر بـ 13.4 مليار ريال حتى نهاية الربع الثاني من 2006، أي نحو 3 في المائة من إجمالي التمويل، وهى نسبة صغيرة مما يوضح محدودية مساهمة البنوك في التمويل العقاري.
إن البنوك تضع مجموعة من الشروط لحصول العملاء على التمويل والعقاري ومنها، دخل شهري يراوح بين ثلاثة آلاف ريال وستة ألاف ريال، والحد الأقصى للتمويل بمتوسط مليوني ريال، ومتوسط المدة بين خمس سنوات و25 عاما، يعتمد في معظمها على تحويل الراتب. ولا تستطيع البنوك رفع نسبة التمويل العقاري بشكل مطلق لتلبية احتياجات السوق، ولكن هناك محددات بهدف المحافظة على تنويع مخاطر محفظة البنوك الاستثمارية ومتطلبات مؤسسة النقد العربي للمحافظة على أصول البنك، وهذا يجعل مساهمة البنوك مقيدة للاعتبارات السابقة.
شركات التمويل العقاري، وهي اللاعب الغائب في ملعب السوق العقاري، ويتعين وجوده، وقد سبقنا في ذلك العديد من الدول، حيث تختلف طبيعة هذه الشركات عن البنك، لأنها تقوم على الإقراض طويل الأجل بفائدة منخفضة تعتمد في ذلك على رهن العقار كضمان في حالة تعسر السداد، إضافة إلى إمكانية تسنيد هذه الديون للغير مقابل الحصول على سيولة يمكن ضخها في السوق العقاري من جديد، المساهمات العقارية ويمكن القول إن المساهمات العقارية تجربة جيدة ولكن التطبيق شابه الكثير من المشكلات، ونعتقد أن الشركات العقارية التي كانت تقوم بالمساهمات العقارية، ليست مؤهلة لهذه الوظيفة* ويجب أن تركز على التطوير العقاري، وتترك دور التمويل لجهات أخرى أكثر حرفية ومؤهلة لذلك العمل لحفظ الحقوق، وبالفعل صدر نظام صناديق الاستثمار العقارية للقيام بهذا الدور تحت مظلة هيئة سوق المال للجهات المرخص لها، وهذا ما طالبنا به في مقالات سابقة في هذا الصدد.
ومنذ صدور لائحة صناديق الاستثمار العقارية لم يصدر إلا صندوق عقاري واحد، في حين أن إصدار الصناديق العقارية كان متاحا في السابق إلا أن إصدار الصناديق العقارية كان محدودا للغاية نحو ثلاثة صناديق مغلقة تقدر رؤوس أموالها بنحو 1.5 مليار ريال ويرجع عدم اهتمام البنوك بإنشاء صناديق عقارية إلى صعوبة التنفيذ بالمقارنة بالصناديق الأخرى مثل الأسهم، اعتمادها على فكرة المشروع وهو ما يتطلب العمل والجهود ودراسات الجدوى والتعاون مع شركات عقارية ، توافر العناصر المؤهلة لإدارة هذه المشاريع ، عدم قناعة إدارة البنوك بخوض هذا الغمار.
صندوق التنمية العقارية: وهو المصدر الحكومي لمنح التمويل بشكل مدعوم وميسر، وقد تم إنشاء صندوق التنمية العقارية 1394 هـ برأسمال 250 مليون ريال بهدف توفير المساكن عن طريق القروض الخاصة وهى قروض طويلة الأجل تقدم للمواطنين لتمويل بناء المساكن ويتم سدادها على مدار 25 سنة، إضافة إلى قروض الاستثمار وهى قروض متوسطة الأجل تقدم إلى المستثمرين السعوديين لبناء التجمعات السكنية والمكتبية والمعارض التجارية بهدف رفع مستوى المعيشة وتحسين نوعية الحياة للمواطنين، ويعتمد الصندوق على التمويل الذاتي، ولكن في القترة الأخيرة عجزت موارد الصندوق عن تلبية طلبات العملاء وعدم تلبية طلباتهم وقد طال طابور الانتظار، ويتطلب وضع صندوق التنمية العقاري تطويره وتحويله إلى بنك عقاري وتخصيص مبالغ سنوية لدعم الصندوق وابتكار مصادر جديدة لتمويل الصندوق مثل أموال الزكاة، إضافة إلى إمكانية قبول ودائع ادخارية.
شركات التمويل العقاري: وهى شركات يرخص لها بتقديم تمويل عقاري طبقا لشروط محددة ويأخذ شكل التمويل العقاري اتفاقا ثنائيأ أو ثلاثي الأطراف (بائع العقار، شركة التمويل العقاري، العميل) ويتم انتقال ملكية العقار للعميل مع رهن العقار لصالح شركة التمويل، وفي الغالب يكون التمويل العقاري طويل الأجل يمتد إلى 30 سنة، وتعتمد شركات التمويل العقاري على التمويل الذاتي لتلبية رغبات العملاء وبالتالي تتوافر لها أدوات تمكنها من توليد رؤوس أموال جديدة لتعيد ضخها في السوق العقاري، وهو ما يعرف بحوالة الحق أو التوريق، ومن ثم يتم حوالة الحق الناشئة عن اتفاق التمويل العقاري دون الحاجة إلى موافقة العميل الذي يظل ملتزما بسداد الأقساط لدى شركة التمويل العقاري، بمعنى أن تقوم شركات التمويل العقاري ببيع سندات المديونية إلى طرف ثالث بسعر خصم وإعادة تدوير الأموال مرة أخرى. ويمكن استخدام صيغ التمويل الإسلامية من عقود الاستصناع أو التأجير التمويلي أو بيع المرابحة في منح التمويل العقاري، وهذا يتطلب من أهل الاختصاص أن يدلو كل بدلوه في هذا المضمار.
والمتتبع للشأن العقاري يجد أن بعض شركات التطوير العقاري تقوم بهذا الدور البناء والبيع للعميل على آجال طويلة سواء بالاعتماد على مواردها الذاتية أو عن طريق المساهمات أو الحصول على تمويل من جهات مانحة، ومع تقديري لهذه الجهود، فليس دور شركات التطوير العقاري منح تمويل فذلك يحد من قدراتها في عملها الأساسي وتتحمل مخاطر كبيرة، ونفضل مبدأ التخصص ويكون منح التمويل عن طريق جهات مرخص لها من الدولة لضمان حفظ حقوق جميع الأطراف وعدم اختلاط الأوراق.

البنية التشريعية
ويتمثل نجاح التمويل العقاري في ضرورة توافر بيئة تشريعية وتنظيمية تكون حاكمة ومتحكمة في توجيه جميع الأطراف وتملك من الأدوات الرقابية ما يمكنها من المتابعة والإشراف على السوق العقاري لحماية وحفظ حقوق جميع الأطراف وفض المنازعات، ومنذ هذا المنطلق، ضرورة وجود تشريع لشركات التمويل العقاري لمزاولة عملها وتنظيم إجراءات وشروط منح التمويل وحفظ الحقوق لكل من شركة التمويل والعميل، وإجراءات وشروط التسنيد، والرهن العقاري لصالح شركة التمويل، وإجراءات التنفيذ وتسجيل العقار، وتأهيل القائمين على التنفيذ، ومعظمها موضوعات ذات صبغة قانونية وشرعية، يجب أن تناقش وتحسم حتى تجد هذه الشركات النور وتسهم في تفعيل السوق العقاري وتكتمل منظومة التمويل العقاري.
يذكر أنه تلوح في الأفق جهود حثيثة للارتقاء بالشأن العقاري من خلال خطوات عملية وهذا ما أوضحه الدكتور إبراهيم العساف وزير المالية بأنه يجرى العمل لمجموعة من التنظيمات الجديدة وهى أولا: نظام جديد للتمويل العقاري يستهدف وضع الإطار الأساسى للتمويل العقاري ودور الجهات الإشرافية. ثانيا: نظام شركات التمويل العقارى يحدد القواعد التي تحكم شركات التمويل العقاري. ثالثا: نظام التأجير التمويلي، رابعا نظام التنفيذ والرهن، خامسا: إجراءات لمعالجة الصعوبات الحالية في تسجيل الرهون وإتاحة الرقابة القضائية لقرارات التسجيل. لقد حان الوقت كي يتوج السوق العقاري بتلك التنظيمات المهمة التي طال انتظارها لكي تفعل وتنشط القطاع العقاري ليتمتع بالاستمرارية ويلبي الطلب المتنامي على العقار، ويشجع على تكوين كيانات عقارية جديدة في سوق تنافسية منظمة مما يخلق فرص تملك وحدة سكنية ملائمة لكل شاب، لينعكس أثره الإيجابي على الاقتصاد والمجتمع ككل* وليحقق المزيد من التنمية العقارية.