مؤتمر "يوروموني" يكشف عن عدم وجود مبادرات فاعلة للتصدي لأزمة الإسكان
الشلاش، العساف، ابن عياف، والخراشي أثناء مشاركتهم في فعاليات اليوم الأول لمؤتمر يوروموني
فريق العمل - عبدالعزيز القراري، محمد عبدالرزاق السعيد، أحمد بن حمدان: تصوير - عليان العليان
شخّص المسؤولون الحكوميون من صناع القرار العوائق والتحديات التي تواجهها السعودية في ظل اتساع الفجوة بين المطلوب والمعروض من المساكن وذلك خلال فعاليات اليوم الأول لمؤتمر اليوروموني السعودي الأول للتمويل الإسكاني الذي بدأ أعماله أمس الأول في قاعة الأمير سلطان الكبرى في فندق الفيصلية في الرياض.
وبدأت فعاليات اليوم الأول بإلقاء خطابات فمن جهته قال الدكتور ابراهيم العساف وزير المالية ان المؤشرات الحالية تدل على عدم كفاية المبادرات الحكومية والجهود لمواجهة الطلب على الإسكان الحالي والمتوقع وأنه يتعين لتحقيق ذلك وللوفاء باحتياجات المواطنين اتخاذ اجراءات أخرى واطلاق مبادرات جديدة تكفل تطوير قطاع التمويل الإسكاني وتنميته على نحو مستدام.
وأضاف العساف في كلمته أمام حشد من العقاريين خلال المؤتمر لهذا السبب عملت الحكومة على دراسة أنظمة التمويل وقطاع الإسكان بأكملها بهدف التعرف إلى الخطوات الضرورية التي يتعين اتخاذها لتطوير ذلك القطاع ولتمكين القطاع الخاص من المشاركة على نحو فعال ومن الاستثمار في ذلك القطاع المهم ومن هذا المنطلق قامت وزارة المالية في السنوات الثلاث الأخيرة بإجراء دراسات شاملة للإطار النظامي والمؤسسي للتمويل العقاري والإسكاني كما قامت بدراسات تشخيصية وتحليل دقيق للأنظمة واللوائح في المملكة وللمؤسسات المتعلقة بقطاع التمويل العقاري أو بأي من جوانبه بالاضافة لدراسة الجوانب الفقهية.
وكان الهدف المباشر من تلك الدراسات هو التعرف إلى العوامل التي تعوق أو يمكن أن تؤدي الى اعاقة التمويل العقاري في المملكة والتي تؤثر سلباً على تطوير وتنمية سوق فعال للتمويل الإسكاني.
ولفت الى ان الهدف يتركز في ارساء اطار قانوني ومؤسسي يستجيب لاحتياجات السوق ويشجع الاستثمارات الخاصة ويوفر حماية فعالة لمصالح وحقوق جميع الأطراف ذوي العلاقة من ممولين ومطورين ومستهلكين.
وقال العساف أود التنبيه هنا بالمنهج المقارن الذي طبقه فريق الداسة في قيامه بها وفي اجراء التحليلات التي تتضمنها اذ قام الفريق بدراسة تجارب ومنظومات التمويل العقاري في عدد من الدول تم اختيارها إما على أساس وضوح أنظمتها وريادتها في أنظمة التمويل الإسكاني (كالولايات المتحدة والمملكة المتحدة وفرنسا وألمانيا والنمسا) أو للتقارب الاقتصادي والاجتماعي مع المملكة (كالباكستان وماليزيا ومصر والأردن).
كما تناولت الدراسات أيضاً جوانب محددة في بعض الدول لما قدمته تجاربها من دروس خاصة يجدر أخذها في الاعتبار. ولم يكن الهدف من هذا المنهج اقتباس نظام معين بأكمله لأننا ندرك أن منهج الاستيراد بالجملة نادر النجاح في مجرى الإصلاح التشريعي والمؤسسي.
وإنما كان الهدف هو الاستفادة من تجارب الدول الأخرى ومن الدروس المستخلصة من تلك التجارب مع مراعاة واقعنا المحلي ومعطياتنا الاقتصادية والاجتماعية.. وأشار انه قدم فريق الدراسة مجموعة شاملة من التوصيات تناولت الأعمدة الرئيسية لما يمكن أن نسميه "بمنظومة التمويل العقاري"، وهي السوق الأولية، والسوق الثانوية والسلطة التنظيمية أو الإشرافية. وعلى أساس النتائج والتوصيات التي انتهت إليها الدراسة تم تحديد مجموعة من الأولويات للتنفيذ آخذة في الاعتبار المسائل التي يجري معالجتها بشكل مستقل في الوقت الحاضر.
ولفت العساف الى وجود مبادرة حديثة في مجال تمويل الإسكان من قبل المؤسسة العامة للتقاعد التي وافق مجلس ادارتها على برنامج لتمويل شراء مساكن لموظفي الدولة المشتركين في نظام التقاعد المدني والعسكري، ويمتاز هذا البرنامج بإتاحته تمويلاً طويل الأجل بشروط مناسبة للطرفين - المؤسسة والمقترض وتعمل المؤسسة حالياً على انهاء الترتيبات اللازمة للبدء في تنفيذ البرنامج الذي يتوقع انطلاقه في منتصف هذا العام 2007م كما يدرس البنك السعودي للتسليف حالياً دخول البنك في تمويل شريحة محددة من المساكن للعائلات التي ليس لديها امكانية الحصول على التمويل من صندوق التنمية العقارية ووسائل التمويل الأخرى وستكون مساهمة البنك في تمليك مساكن لتلك الفئة من أبرز وسائل التشجيع على الادخار وهي احدى المهام الرئيسة المنوطة بالبنك.
وقال العساف إن الوضع الراهن للتمويل العقاري أود الإشارة لما يقوم به القطاع الخاص من مبادرات في هذا المجال بما في ذلك قيام بعض الشركات بمشروعات كبرى في قطاع العقار وأنوه على وجه الخصوص بالراعي الرئيسي (والمنظم لهذا المؤتمر) دار الأركان وأشير كذلك الى انطلاق صناديق التمويل العقاري (REIT) من قبل القطاع البنكي بما في ذلك ما أعلنت عنه مؤخراً مجموعة سامبا وكذلك الأنشطة الأخرى للتمويل العقاري التي تقوم بها البنوك المحلية رغم محدوديتها حالياً.
من جانبه قال الأمير الدكتور عبدالعزيز بن عياف أمين منطقة الرياض ان الأمانة بدأت ترصد الظاهرة وتعرف إلى الحاجة الى المساكن وازدياد الطلب عليها بسبب زيادة معدل النمو السكاني ويا للأسف نقول: إن المجتمع لا يعتمد على مؤسسات قائمة لموازنة العرض والطلب على المساكن بل إن الأمر متروك لاجتهادات فردية لا تبدأ في بناء المساكن حتى تشعر بالأزمة الخانقة وارتفاع الطلب الشديد فتبدأ بالاستجابة التي عادة ما تكون استجابة بجهود فردية وبمستويات متواضعة بينما التطوير الشامل يمكن للمجتمع بمجابهة وموازنة العرض والطلب وتضمن معه الدولة وجود جهات تقدم العرض اللازم وبالمستوى المطلوب أضف الى ذلك دور التمويل في استكمال الدورة الاقتصادية على المستوى العام.
وذكر بن عياف ان تجربة الأمانة في مجال تطوير الشامل حديثة جداً حيث توقعت الأمانة أن هذه المهمة هي من مسؤوليات جهات أخرى مثل وزارة الأشغال العامة والإسكان التي تم إلغاؤها، أو من اختصاصات صندوق التنمية العقارية أو من وزارة التخطيط أو غيرها من الجهات ذات العلاقة إلا أن الأمانة في الرياض اختارت أن تبدأ المبادرة في تشجيع وتحفيز المطورين على تبني نظام التطوير الشامل.. مؤكداً بأن البوادر جيدة إلا أنها تحتاج الى استدعاء للتجارب العالمية والنظر في الآليات المستخدمة والى مراقبة وتطوير دائمين، حيث استطاعت الأمانة بالتعاون مع القطاع الخاص وبتحفيزه البدء في تجربة التطوير الشامل عبر التأكد من وصول كافة الخدمات الأساسية للأحياء السكنية وهذا ما يتحقق بوضوح في المشروعات الإسكانية شاملة التطوير التي تحفز الجهات التمويلية لتمويل المواطنين.
وأكد الأمين سعي الامانة من خلال الشراكة مع شركات التطوير العقاري عموماً والإسكاني بشكل خاص لرفع جودة تلك المنتجات العقارية لتصبح ذات عمر افتراضي أكبر بما يجعلها قاعدة صلبة لتطبيق أكثر الأنظمة فعالية في التمويل العقاري والإسكاني كنظام الرهن العقاري وأنظمة المرابحة وعقود الإيجار المتوافقة مع أحكام الشريعة الإسلامية والتي في حال تطبيقها ستدفع بالقطاع العقاري الى الأمام خطوات كبيرة ثابتة بما يؤصل لحياة اجتماعية أفضل ونهضة اقتصادية أكبر وبيئة صحية أنقى.
من جانبه اكد محمد الخراشي محافظ المؤسسة العامة للتقاعد في خطابه ان اهم العوامل المؤثرة في تنامي الطلب على المساكن هو تناقص الأراضي الصالحة للسكن وارتفاع كلفتها كما أن المقدرة على التمويل اصبحت محدودة مما سوف يؤدي الى زيارة الاتجاهات في قبول الشقق والمنازل على شكل صفوف والدبلكسات والرغبة في المساكن المشيدة بأعداد كبيرة وارتفاع الطلب على مشروعات مساكن أكثر فعالية من حيث التكلفة وفوق كل ذلك من حيث التمويل موضحاً في الوقت ذاته ان الطلب على المساكن في السعودية سوف ينمو بقوة وسوف يستمر في المستقبل.
وأشار الخراشي ان العوامل التي تؤثر على عملية تملك المساكن ايجاباً وسلباً تتمثل في نسبة كبيرة من سكان المملكة من الشباب وهذه الشريحة ظلت تنمو بمعدل اسرع من معدل نمو الناتج المحلي اضافة ان معدل الاعالة الكبيرة يحد من مقدرة رب العائلة على الكسب والتوفير.
وأكد الخراشي انه من غير المرجح ان تلعب الحكومة وأرباب العمل دوراً مباشراً لتوفير المساكن كما كان في السابق لافساح المجال أمام المستثمرين من القطاع الخاص للقيام بدور رئيسي في هذا المجال اضافة للغياب تمويل طويل الأجل الذي يمثل عقبة رئيسية أمام معظم المتطلعين الى امتلاك مسكن.
وذكر الخراشي ان من أبرز أنشطة المؤسسة العامة للتقاعد في التمويل العقاري موافقة مجلس ادارة المؤسسة على اطلاق برنامج تمويل شراء المساكن وتقسيطه على فترات ميسرة تصل الى (25) سنة مع فترة سماح للسداد ومن المتوقع ان يبلغ حجمه السنوي حوالي ثلاثة آلاف مليون ريال وسوف يستفيد من ذلك التمويل حوالي اربعة آلاف مواطن سنوياً في كافة مناطق المملكة وقد تم الانتهاء من دراسة جميع الجوانب القانونية لهذا البرنامج ويجري حالياً التفاوض مع البنوك حول ادارته مؤكداً انه لا تزال المؤسسة العامة للتقاعد تولي جانب التمويل العقاري اهتماماً كبيراً ايماناً منها بأهمية هذا القطاع وربحيته والحاجة الماسة له.
وطلب المحافظ بدراسة تحديت أي توجه القطاع حتى يمكن تقديم المزيد من برامج التمويل العقاري بشكل عام ومن هذه التحديات - بحسب حديث الخراشي -
عدم توفر مساكن جاهزة وبتكاليف معقولة يمكن شراؤها.
ضرورة إعادة النظر في تكاليف الاسكان سواء كانت تكاليف البناء أو شراء الأراضي.
أهمية دراسة ومراجعة شروط (كود) البناء الذي يضمن الجودة والنوعية الملائمة لظروف ومناخ المملكة بما يحفظ أطول فترة لعمر المسكن.
رفع الوعي لدى المستفيدين من أنظمة التمويل لتعديل الانماط السلوكية لاقتناء المنازل بما يكفل القناعة بتأمين المساكن ذات المساحات المعقولة والمناسبة لظروفهم الاقتصادية والاجتماعية وذلك للحد من التوسع والانتشار الافقي.
أهمية دراسة إنشاء مدن نموذجية للإسكان يراعى فيه التخفيف من الحركة المرورية وتجنب الضوضاء والاستفادة من العوامل الجوية بقدر الإمكان.
من جهته قال يوسف الشلاش رئيس مجلس إدارة شركة دار الأركان في خطابه بان العوائق الاستثمارية في القطاع العقاري الإسكاني تتمثل في ندرة الشركات الكبرى العاملة في مجال التطوير الإسكاني الحقيقي، وشح أليات التمويل الإسكاني (تمويل المشاريع الإسكانية، تمويل شراء الوحدات الإسكانية)، وعدم اكتمال البنية التشريعية والإجرائية وما ترتب على ذلك من غياب لبعض المتعاملين في السوق العقارية الإسكانية.
وذكر الشلاش أن ندرة الشركات العقارية الإسكانية الكبرى ما هو إلا محصلة طبيعية لشح آليات التمويل التي تضعف قدرات شركات التطوير الإسكاني الإنتاجية من ناحية، كما إنها أيضا تمنع تحول الحاجة إلى طلب من ناحية أخرى، ولاشك أن شح أليات التمويل ما هو إلا محصلة طبييعة للنقص في البنية التشريعية والتنظيمية والإجرائية، ولذلك ركزت دار الأركان جهودها في تلمس كيفية استكمال البنية التشريعية والإجرائية ومعالجة الشح في آليات التمويل باعتبار أن ندرة الشركات نتيجة طبيعية لهذين السببين.
ولكي تنجح الشركة في معالجة هذين السببين، قامت بالكثير من الجهود داخل وخارج البلاد لبناء النماذج الناجحة المحفزة للمسؤولين ولرجال الأعمال للنهوض بمسؤولياتهم تجاه هذا القطاع الهام والحيوي بالنسبة لأمن واستقرار البلاد، ومن هذه الجهود.
قيام الشركة بتحويل وحدة التمويل الداخلية إلى شركة تمويل إسكاني بمسمى مملكة التقسيط التي قامت بإقراض أكثر من ثلاثة آلاف مواطن اشتروا مساكن لهم من دار الأركان لتتمكن من بناء سجل إقراضي ناجح شكل عنصراً جاذباً لمؤسسة التمويل الدولية التابعة للبنك الدولي I.F.C وشركة H.D.F.C الهندية ذات الخبرات الطويلة المتميزة بمجال التمويل الإسكاني، والبنك العربي الوطني للمشاركة ليتشاركوا في تأسيس شركة مساهمة مقفلة برأس مال ملياري ريال تعمل في قطاع التمويل الإسكاني للأفراد وتخلل هذا الأمر رحلة شاقة تجاوزت التسع السنوات.
كما أن من جهود الشركة نجاحها في توفير تمويل لمشاريعها يصل لأكثر من 600مليون ريال بمشاركتها في تأسيس أكثر من صندوق استثمار عقاري متوافق مع أحكام الشريعة الإسلامية في عدة دول خليجية (الكويت، الإمارات، البحرين)، رغم أن أسواق هذه الدول تصنف كأسواق ناشئة، مما يؤكد قدرة دار الأركان على تلبية كافة متطلبات تطوير وطرح الأوراق المالية "وحدات الصناديق الاستثمارية" حيث أثبتت دار الأركان لتلك البنوك عظم حجم الطلب على الوحدات السكنية وتناميه في المملكة من ناحية، كما أثبتت قدرتها على الإنتاج عالي الجودة وبالأوقات المحددة إضافة لقدرتها على تسويق الوحدات السكنية التي تنتجها بأوقات معيارية وذلك في ظل حضور فاعل للإدارة المالية عالية الكفاءة.
إضافة لنجاح شركة مملكة التقسيط في إصدار أول صكوك إسلامية مدعومة بالاصول والرهونات العقارية، بضمان من مؤسسة التمويل الدولية I.F.C "عضو مجموعة البنك الدولي" حيث رصدت مؤسسة التمويل 100مليون دولار لدعم برنامج مملكة التقسيط لإصدار الصكوك الإسلامية التي تم تسويق الدفعة الأولى منها بالدولار الأمريكي الشهر الماضي في بريطانيا كجزء من سلسلة إصدارات متتالية بقيمة ملياري ريال سعودي ستصدرها الشركة خلال السنتين القادمتين، ويهدف إصدار هذه الصكوك إلى تسهيل تمويل المواطنين لشراء المساكن.
كما طورت الشركة استراتيجيتها وأعادت بناء هياكلها وأنظمتها وتحالفاتها لتفي بوعودها مما جعلها تكسب ثقة البنوك المحلية لتحصل على قروض تمويلية كبيرة حيث مول بنك سامبا أحد مراحل مشروع القصر بحوالي 900مليون ريال سعودي والبنك السعودي البريطاني (ساب) بمبلغ 100مليون ريال إضافة إلى البنوك والمؤسسات المالية الأخرى.
إضافة لمساهمة الشركة مساهمة كبيرة في إبراز العوائق التنظيمة والإجرائية التي تواجه التطوير العقاري الإسكاني من خلال كافة الوسائل الإعلامية المتاحة ومن خلال تبني أو رعاية الأنشطة الاتصالية المتعددة كالندوات والمعارض والمؤتمرات من خلال المشاركة ورعاية عشرات المؤتمرات والندوات والمعارض، ومن خلال الاتصالات المباشرة مع الأخوة المسؤولين مما كان له أكبر الأثر في تحفيز المسؤولين لمعالجة تلك العوائق، والشركة بما لديها من سمعة متميزة وخبرات مالية رائدة تشارك اليوم في تقديم المشورة لأي جهة حكومية ترغب في ذلك، ومن أمثلة التعاون البناء التعاون الذي تم مع أمانة مدينة الرياض حيث ساهمت الشركة في إصدار نظام المطورين العقاريين من قبل أمانة مدينة الرياض الذي نرجو أن يتم تعميمه على بقية أمانات المدن والتعاون مع أمانة مدينة المدينة المنورة والكثير من المؤسسات والجهات الحكومية. وأكد الشلاش في خطابه ان استكمال البنية الأساسية اللازمة لعمل سوق التمويل العقاري عموماً والإسكاني منه على وجه الخصوص أصبحت قضية لا تحتمل التأجيل أو المرور بمرحلة التجربة والخطأ، نعم إن ضبط إيقاع هذا النشاط لتتدفق المزيد من الاستثمارات إلى القطاع الإسكاني أصبحت قضية ملحة لا يجب التأخر في معالجتها، ذلك أن الفجوة المتزايدة بين المطلوب والمعروض من الوحدات السكنية إذا لم يتم تلبيتها من خلال تحريك قوى السوق بإيجاد آلية واقعية تتعهد بتوفير بيئة من المصالح المادية المشتركة بين مختلف الجهات ذات الصلة بالقضية الإسكانية سيكون لها الكثير من الآثار الاجتماعية والأمنية وحتى السياسية السيئة والتي لا تحمد عقباها.
العروض
01-20-2007, 07:16 AM
مؤتمر "يوروموني" يكشف عن عدم وجود مبادرات فاعلة للتصدي لأزمة الإسكان
العرض العادي
