عن الموقع

موقع أسواق	الإدارة القيمية	أغنى عقاري في العالم	مواضيع مهمة للاعضاء و الزوار	كبر 50 شركة عقارية خليجية
الانظمه العقاريه	سيدات الأعمال العربيات لعام 2008	طفرة المدن الاقتصادية	المساعد العقاري	سياسات المملكة الاقتصادية
عقار و عقارات	عقار و عقارات	المستشار العقاري د.محمد العلي	قصة ستي سكيب	افضل الافكار في تسويق العقار

		شبكة العقار المساعد العربي > المنتديات العقارية > المنتدى العقاري > المقالات العقاريه
التقييم العقاري والمعاينة العقارية (2 من 3)

اجعل كافة المشاركات مقروءة

المقالات العقاريه مخصص في المقالات العقار ( لا يسمح وضع اعلانات عن المكاتب ولكن اخبار فقط )

التسجيل السريع مُتاح
عزيزي الزائر . وفي حال رغبتم بالإنضمام إلى أسرتنا في المنتدى ينبغي عليكم ،التسجيل! اسم المستخدم: كلمة المرور: تأكيد كلمة المرور: البريد الالكتروني: تأكيد البريد: موافق على شروط المنتدى

العروض
المساعد العربي من الرياض اليوم 07:35 AM برنامج المساعد العقاري بدعم كامل من المساعد العربي سداف العقارية من الرياض يوم أمس 09:35 PM للبيع شقة 120م2 في السليمانية تشطيب راقي مستخدمة حوالي سنة ،3 غرف نوم وصالة ومطبخ و2 دورات مياه، على السوم (يمتنع الوسطاء) جوال 0501720250 فيصل عبدالرحمن من الرياض يوم أمس 08:09 PM ارض للبيع بالمهديه مساحه 450 بالمخطط2566ب شمالها القطعه 757 جنوبهاشارع 15 جوال 0598509663 سيف العقار من جدة يوم أمس 05:53 PM مطلوب ارض للتطبيق لا يقل المتر عن 10 آلاف عقاري طيبة الطيبة من السعودية ـ المنطقة الغربية يوم أمس 01:49 PM لــعقارات الـغربية معـنا...مـعنــــــــــــــىaboqosae@hotmail.com إضافة العرض

العروض

المساعد العربي من الرياض اليوم 07:35 AM

برنامج المساعد العقاري بدعم كامل من المساعد العربي

سداف العقارية من الرياض يوم أمس 09:35 PM

للبيع شقة 120م2 في السليمانية تشطيب راقي مستخدمة حوالي سنة ،3 غرف نوم وصالة ومطبخ و2 دورات مياه، على السوم (يمتنع الوسطاء) جوال 0501720250

فيصل عبدالرحمن من الرياض يوم أمس 08:09 PM

ارض للبيع بالمهديه مساحه 450 بالمخطط2566ب شمالها القطعه 757 جنوبهاشارع 15 جوال 0598509663

سيف العقار من جدة يوم أمس 05:53 PM

مطلوب ارض للتطبيق لا يقل المتر عن 10 آلاف

عقاري طيبة الطيبة من السعودية ـ المنطقة الغربية يوم أمس 01:49 PM

لــعقارات الـغربية معـنا...مـعنــــــــــــــىaboqosae@hotmail.com

إضافة العرض

التقييم العقاري والمعاينة العقارية (2 من 3)

المقالات العقاريه

أدوات الموضوع

إبحث في الموضوع

طرق مشاهدة الموضوع

11-02-2006, 05:52 PM

رقم المشاركة : 1

المساعد العربي

مدير الموقع

المساعد العربي متواجد حالياً

التقييم العقاري والمعاينة العقارية (2 من 3)

حساب التكلفة:
يعتمد المقيم المحترف في هذه الطريقة على تحديد سعر إعادة بناء عقار مماثل في الوقت الحالي للتقييم، ويتطرق إلى عدة نقاط أهمها:
أ‌- تقييم سعر الأرض وكأنها خالية من البناء لتحدي أفضل استعمالها.
ب‌- تقييم تكلفة البناء الحالية ويعتمد المقيم على أرقام المتعهدين والمهندسين المحليين العاملين في قطاع البناء.
ت‌- تقييم الهلاك، أي تحديد عوامل هبوط قيمة المبني بحسب عمره وتكلفة الصيانة والحاجة إلى تصليحات بسيطة أو معقدة كما أن تحديد العوامل الفيزيائية الوظيفية الداخلية والعوامل الخارجية قد تقلل أو تزيد من قيمة البناء لتحديد قيمته المادية.

طريقة التقييم باعتماد المداخيل:
تعتمد هذه الطريقة على حساب المداخيل Cash Flow الناتجة من تأجير العقارات التي تدر مداخيل مادية إذا كانت للتأجير السكني أو مكاتب تجارية أو محلات وأسواق وبالتالي تحسب نسبة هذه المداخيل على سعر العقار وتعرف بـ Cap Rate وتختلف هذه النسبة ما بين 5-7-10-15-20 في المائة بحسب وضع العقار ومداخيله وقد تكون مقبولة من مستثمر ولا تكون مقبولة من آخر، وفي ضوء هذه النسبة تحدد قيمة العقار الذي سيدفع سعره المستثمر.
تعتمد هذه الطريقة على خمس نقاط أساسية:
1. تقييم مجموع المداخيل الكلية.
2. تحديد نسبة الشواغر أي تحديد ومعرفة الإيجارات للوحدات الشاغرة بحسب الإحصاءات الطبيعية المتوافرة من العقار أو السوق.
3. تحديد قيمة مصروفات التشغيل الكلية للعاملين والخدمات والمستشارين والصيانة.
4. تحديد قيمة المداخيل الصافية وهي القيمة الصافية لمردود الاستثمار.
5. حساب نسبة المداخيل (خ) على سعر العقار (ق) حيث إن ق= ج/ق ق، إذ إن ق ق هو قيمة العقار، حيث ق تساوي المردود الممكن الحصول عليه من الاستثمار.
وهذه نسبة المردود الربحي يختلف قبولها من مستثمر إلى آخر بحسب الاستثمارات السوقية المتوافرة لديه لاستثمار ماله للحصول على أي مردود ممكن بذات المدة الزمنية مستثمر يمكن أن يقبل بـ 3 في المائة عائد ربحي عند الشراء وبعد تحسين حالة العقار ترتفع مداخيله فيرتفع العائد الربحي إلى 10-15 في المائة مثلا، أو يقبل مستثمر آخر بمردود قليل لظروف معينة خاصة به أو لأسباب معنوية لا تتوافر لمستثمر آخر.
من ناحية أخرى عندما يعرف المستثمر المداخيل الصافية ولديه عائد ربحي يرغب في تحقيقه يمكنه تحديد سعر العقار الذي سيدفعه أي المبلغ المطلوب للاستثمار في العقار.
إلا أن العناصر الأهم في هذا النوع من التقييم هو كيفية تحديد المداخيل الصافية التي هي لغز هذه الطريقة وتدخل في مجال عقاري آخر وهو المجال الاستثماري العقاري.
تقرير التقييم العقاري بعد دراسة الطرق الثلاث لتقييم عقار ما وترجيح طريقة على أخرى يقوم المقيم العقاري من خلال لجنة المقيمين بدمج المعلومات الناتجة عن الطرق الثلاث بطريقة تحليلية وتوازنية لتعديل الفروقات فيما بينهم بحسب المعلومات السوقية المتوافرة له ليضع المقيم المحترف تقديرا من خلال لجنة التقييم المعتمدة الخطوات الحرفية للتقييم مسبقاً ليضع تقريرا مستقلا يقدم فيه رأيا نزيها عن قيمة العقار ويعتمد من لجنة المتابعة لأعمال التقييم، وبالنتيجة فإن دور المقيم المحترف ينحصر في تقييم العقار وليس تحديد سعره البيعي إطلاقا الذي يتأثر بعدة عوامل أخرى لا تتعلق بالتقرير في حد ذاته أهمها العرض والطلب والندرة والرغبة.
وتكمن أهمية تقرير التقييم العقاري في تحديد القيمة التقريبية للعقار التي سيعتمدها البنك – المؤسسة المالية في حالة الإقراض، وبناء عليه تقرر المؤسسة المصرفية تقديم القرض للمقترض أو رفضه.
خطورة وأهمية التقييم العقاري والأسلوب المتبع لإخراج التقارير التقييمية للعقارات:
من الواضح أن السوق العقاري سوق وفير بالمعطيات والمتغيرات والمؤثرات مما يدعو إلى وجوب التعامل مع الشركات التي تربط أهمية عملها بالاقتصاد العام للدولة والمنطقة وتشعر بالمسؤولية حيال ذلك، وخطورة التعامل مع الوسطاء العقاريين في أعمال التقييم الذين يعملون في نشاط التقييم جراء الخبرة بالوجود في الصناعة العقارية أو مجال العقار خطورة مؤثرة على البنوك وشركات التمويل والمصارف المالية وشركات التأمين ودورة اقتصادية متعلقة بالقضاء وفك المنازعات والتقديرات والتعويضات وغيرها من العناصر التي تؤثر وتدفع الاقتصاد للدول أو تؤدي إلى الكساد.

جريدة الاقتصاديه - م. عبد المنعم بن محمد نيازي مراد - 09/10/1427هـ

التوقيع :

تستطيع تثبيت عرضك في اي قسم مقابل 100 ريال في الشهر

>> خطة الاعلانات في موقع المساعد العربي و اسعارها <<

للتواصل ماسنجر arabihelp@gmail.com
تم التعاون بين المساعد العربي و Google في عملية البحث
0551144421

-----

« الموضوع السابق | الموضوع التالي »

الذين يشاهدون محتوى الموضوع الآن : 1 ( الأعضاء 0 والزوار 1)

أدوات الموضوع	إبحث في الموضوع
مشاهدة صفحة طباعة الموضوع أرسل هذا الموضوع إلى صديق	إبحث في الموضوع: البحـــــث المتقـــــدم
طرق مشاهدة الموضوع
العرض العادي الانتقال إلى العرض المتطور الانتقال إلى العرض الشجري

تعليمات المشاركة
لا تستطيع كتابة مواضيع لا تستطيع كتابة ردود لا تستطيع إرفاق ملفات لا تستطيع تعديل مشاركاتك أكواد المنتدى متاحة الابتسامات متاحة كود [IMG] متاحة كود HTML معطلة

الانتقال السريع إلى

المواضيع المتشابهه
الموضوع	كاتب الموضوع	المنتدى	مشاركات	آخر مشاركة
التقييم العقاري والمعاينة العقارية (1 من 3 )	المساعد العربي	المقالات العقاريه	5	11-08-2008 09:07 PM
لماذا يدرس العقار؟	المساعد العربي	المنتدى العقاري	2	11-03-2008 05:37 PM
شروط الحصول على الترخيص ( المساهمات العقارية )	المساعد العربي	المنتدى العقاري	3	08-09-2007 09:19 PM
43 مليار ريال قيمة الصفقات العقارية في الرياض خلال 12 شهراً	المساعد العربي	المقالات الاقتصادية	1	09-13-2006 05:36 PM

انت الزائر رقم